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诸暨市人民政府办公室关于印发诸暨市农村宅基地及房屋确权登记发证实施细则(试行)的通知
信息来源:诸暨市政府 日期:2017-08-17 浏览次数: 字号:[ ]


各镇乡人民政府,各街道办事处,市政府各部门:
      《诸暨市农村宅基地及房屋确权登记发证实施细则(试行)》已经市政府同意,现印发给你们,请结合实际,认真贯彻执行。

诸暨市人民政府办公室
2017年8月14日


      (此件公开发布)



诸暨市农村宅基地及房屋确权登记发证实施细则(试行)



      第一章 总 则

      第一条 为规范农村宅基地及房屋确权登记行为,保护权利人合法权益,依据《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》、《土地登记办法》、《房屋登记办法》、《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发〔2016〕191号)、《关于加快推进全省农村宅基地确权登记发证工作的意见》(浙政办发〔2014〕73号)、《浙江省国土资源厅关于印发<全省农房确权确违和违法用地集中整治工作方案>的通知》(浙土资发〔2016〕40号)、《浙江省人民政府办公厅关于做好农村宅基地及住房确权登记发证工作的通知》(浙政办发〔2017〕43号)、《诸暨市“无违建”创建若干政策意见》(市委办〔2014〕61号)文件精神,结合我市实际,制定本细则。
      第二条 本细则适用于本市行政区域集体土地范围内农村宅基地及房屋登记。
      因项目建设、城中村改造、危旧房改造等需要列入征收范围的农村宅基地及房屋,不适用本实施细则。
      第三条 按照不动产统一登记要求,应当遵循房地一体、统筹推进、依法依规、自愿办理的原则。
      第四条 本细则实施前依法颁发的土地使用证和房屋所有权证继续有效。
      按照《不动产登记暂行条例》房地一体的要求,新颁发的不动产权属证书包含土地使用权及房屋所有权登记信息。
      各镇乡(街道)应利用已有地形图或门牌号等对每宗农村宅基地及房屋编制对应的唯一不动产单元编码。

      第二章 办理细则

      第五条 下列农村宅基地及房屋可以持本细则第十八条、第二十条规定的相关资料直接申请不动产登记:
      (一)1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前建造的房屋,且至今未扩建、翻建的,可按房屋现状宅基地使用面积和建筑面积申请不动产登记。
      (二)已经取得集体土地使用证或有效用地批文的,1987年1月1日起至1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前建造未超过三层的房屋,且至今未扩建、翻建的,可按房屋现状宅基地使用面积和建筑面积申请不动产登记;1993年11月1日至2014年3月27日《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农民建房难的意见》(浙政办发〔2014〕46号)下发前建造的房屋,按照规划许可的层数及建筑面积申请不动产登记。
      (三)根据《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农民建房难的意见》(浙政办发〔2014〕46号)精神,按照《诸暨市人民政府办公室关于明确农村住宅拆翻改建审批有关事项的通知》(诸政办发〔2015〕139号)、《诸暨市农村村民移位建房审批管理办法(试行)》(诸土资〔2015〕98号)文件审批的拆建、翻建、改建的农村住宅,占用宅基地未超过批准面积,按照规划要求建设,且符合土地利用总体规划或规划局部调整相关要求,可申请不动产登记。
      (四)非本农村集体经济组织成员,以依法继承方式取得宅基地及房屋的,可申请不动产登记,并在权属证书上注明“该权利人为本村集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。
      (五)原为农村集体经济组织成员,因升学、兵役、婚姻、就业、投靠、服刑等正常人口迁移成为非原农村集体经济组织成员的,其在原农村集体经济组织内批准建造的宅基地及房屋,可申请不动产登记,并在权属证书上注明“该权利人原为本村集体经济组织成员”。
      (六)非本农村集体经济组织成员因重点工程建设、地质灾害防治、新农村建设、下山脱贫等依法批准异地建房的,可凭相关批准文件申请不动产登记,并在权属证书上注明“该权利人为非本村集体经济组织成员”。
      (七)1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》修订实施前农民经依法批准合法取得的宅基地,不受“一户一宅”限制,可申请不动产登记;原城镇居民合法建造的农村房屋,可申请不动产登记,并在权属证书上注明“该权利人为非本村集体经济组织成员”。
      第六条 农村宅基地及房屋少批多建未取得相关手续的,在坚持“一户一宅、建新拆旧、面积法定”前提下,通过“完善手续、确认合法、标注违法”的原则,按以下规定办理:
      (一)1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施起至2014年3月27日《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农民建房难的意见》(浙政办发〔2014〕46号)下发止,农民超过批准面积占用宅基地建房,但符合土地利用总体规划或规划局部调整相关要求、村镇规划的,超过原批准面积部分按“无违建”创建政策经镇乡(街道)处理到位后,可申请不动产登记,超过批准部分应该标注违法已处理,不予确权。符合农民一户一宅认定的,在补办用地及规划手续前注销原产权证或批文,取得补办用地及规划审批手续后(1993年11月1日《村庄和集镇建设管理条例》实施前的建筑可以不补办规划手续),可申请不动产登记,并应标注原权证已注销。
      (二)2014年3月27日《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农民建房难的意见》(浙政办发〔2014〕46号)下发后,农民超过批准面积占用宅基地占地误差在3%范围内且按规划审批并验收合格的,可申请不动产登记。超过误差范围或违反村镇规划建房的,一律按现行政策处理。
      (三)对违法超占部分应按照无违建政策处理到位后,在不动产登记簿、证书记事栏内注明超占面积。房屋与宗地图按实际使用范围绘制,能区分违法超占位置的应当用虚线标注;如确实无法区分违法超占位置的,应当注明批准面积和超占面积。
      第七条 农村宅基地及房屋未批先建未取得相关手续的,在坚持“一户一宅、建新拆旧、面积法定”前提下,通过“补办手续、确认合法、标注违法”的原则,按以下规定办理:
      (一)1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施起至2014年3月27日《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农民建房难的意见》(浙政办发〔2014〕46号)下发止,村民未经批准占用宅基地建房,但建房者符合“一户一宅”条件,且所占宅基地符合土地利用总体规划或规划局部调整相关要求和村镇规划的,在120平方米内取得补办手续后,可申请不动产登记,超过120平方米标准部分标注不予确权。应按照无违建政策处理到位后,在不动产登记簿、证书记事栏内注明超占面积。村民在本村已有两处建筑的,其中一处为未经批准占用宅基地的,但建房者符合建房条件,且所占宅基地符合土地利用总体规划或规划局部调整相关要求和村镇规划要求,如两处占地面积合计在120平方米标准内,以一宅计算,取得补办手续后,可申请不动产登记。两处占地面积合计超过120平方米标准,符合分户条件的,可按分户标准计算,取得补办手续后,可申请不动产登记;不符合分户条件的,由村民选择保留一处,其余部分应拆除并办理宅基地注销登记,保留部分取得补办手续后,可申请不动产登记。
      (二)2014年3月27日《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农民建房难的意见》(浙政办发〔2014〕46号)下发后,农民未经批准占用宅基地或违反村镇规划建房
的,一律按现行政策处理。
      第八条 2014年3月27日前,农村住宅存在未经批准重建、翻建、加层等情况,经镇乡(街道)按照无违建政策处理到位,并补办规划手续后,无相邻权纠纷,符合质量安全的,可申请不动产登记,其超层部分建筑标注不予确权。
      第九条 村级集体经济为主体组织建设的公寓式住宅(包括安置房、保障房等)在取得立项文件、用地批文、规划选址、规划联合验收合格后,可以由村级集体经济组织申请不动产总证。在符合一户一宅的条件下,由户为单位凭总证申请不动产转移登记。
      农村村民为主体连体建设的住宅可以由联建村民联合审批规划用地,联合供地,房屋建设完工后,不存在违规情况的,可以申请不动产总证后办理转移登记。
      第十条 堂中大间等共有建筑由全体共有人提出申请,份额按分摊协议标注。共有人组成由村出具证明。
      第十一条 超过批准范围的阳台、挑台、门台、室外楼梯及三层以上阁楼面积不确权,记载附记栏内。
      第十二条 按照“无违建”政策处理后保留的生活附属用房(设施),不受理不动产登记申请。
      第十三条 1987年1月1日《土地管理法》实施前建造的集体公益性用房,至今未扩建、翻建的,符合土地利用总体规划或规划局部调整相关要求和村镇规划且不属地质灾害隐患点的,经本农村集体经济组织确认同意并公示无异议,由当地镇乡(街道)审核后,可申请不动产登记。
      1987年1月1日后建造的集体公益性用房存在违法用地的,按政策处理到位后,符合土地利用总体规划或规划局部调整相关要求和村镇规划且不属地质灾害隐患点,房屋结构质量不存在安全隐患的,补办或完善相关手续后可申请不动产登记。补办或完善相关手续由本农村集体经济组织申请,当地镇乡(街道)审核,公示无异议,报市政府审批。
      农村集体公益性用房流转依据《诸暨市人民政府办公室关于应发诸暨市资源要素交易实施办法〈试行〉的通知》(诸政办发〔2016〕34号)规定办理相关手续。
      第十四条 宅基地及房屋一户一宅的标准,按照《诸暨市人民政府办公室关于加快农村宅基地确权登记发证工作的意见》(诸政办发〔2014〕103号)相关政策,按以下标准认定:
      (一)户内家庭成员实际仅有一处农村住宅。
      (二)户内家庭成员除实际居住的一处农村住宅外无其他宅基地使用权登记。
      (三)户数及人口以公安机关登记的户籍为基础。家庭户内只有一个子女,且只有一处合法住宅的,不得另行分户;有两个及以上子女,已经达到法定婚龄的子女可以单独立户,子女均已成年的,父母应随成年子女,不得单独立户;夫妻关系存续期间分户的不予认定。在《诸暨市“无违建”创建若干政策意见》(市委办〔2014〕61号)下发前离婚分户的可以认定。
      第十五条 全市农村房屋大排查中被有资质的鉴定机构鉴定为C、D级危房的,申请不动产登记时不予确定房屋所有权,其他房屋由农户自行承诺质量安全。

      第三章 登记程序

      第十六条 办理农村宅基地及房屋确权登记机构为市国土资源局,委托下放辖区镇乡人民政府(街道办事处)办理。市国土资源局、建设局、综合执法局、建管局按照各自的职责进行监管和指导。镇乡(街道)应该成立农村宅基地及房屋确权登记领导小组办公室,明确具体办事程序和办事员等信息。
      第十七条 办理登记,具体程序如下:
      (一)申请。申请人自愿申请,以个人或行政村为单位统一报所在镇乡(街道)。
      (二)受理和权籍调查。镇乡(街道)根据农户依法自愿提供的不动产权属来源证明(包括审批资料)、申请人身份证明、婚姻关系证明、四至关系证明、登记申请书等申请材料,组织人员进行权籍调查、测绘、图纸制作等工作。
      (三)审核及公告。镇乡(街道)对提交的申请材料进行审核,审核合格的,在宅基地及房屋所在地的集体经济组织内进行公告,公告期为15天。
      (四)缮证。镇乡(街道)对审核合格的申请材料,制作不动产权属证书。
      (五)发证。不动产权证等权属证书由行政村负责分户发放。
      (六)存档。由镇乡(街道)负责不动产发证档案的整理归档,每季度移交国土资源局档案室存档。
      第十八条 申请宅基地及房屋初始登记所需资料如下:
      (一)不动产登记申请书;
      (二)申请人身份证明;
      (三)有批准权的人民政府批准用地文件等权属来源资料;
      (四)房屋符合规划建设的有关材料;
      (五)不动产权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等不动产界址、面积等材料;
      (六)法律、行政法规以及《不动产登记条例》规定的其他材料。
      第十九条 发生下列情形之一的,权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请宅基地及房屋权属变更登记:
      (一)权利人的姓名或者名称变更的;
      (二)房屋坐落的地址、门牌号变更的;
      (三)房屋面积增加或者减少的;
      (四)法律、法规规定的其他变更情形。 
      申请权属变更登记,应当提交登记申请书、申请人身份证明、宅基地及房屋权属证书、证明发生变更事实等材料。
      第二十条 因不动产买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、分割、合并等原因致使其权属发生转移的,应申请宅基地及房屋权属转移登记。
      申请宅基地及房屋权属转移登记,应当提交身份证明、房屋所有权证书、土地使用证、不动产权证书及证明发生转移的材料,还应当提交农村集体经济组织、镇乡(街道)同意转移的证明。

      第四章 附则

      第二十一条 本细则自发文之日起施行。原有宅基地及房屋有关登记规定与本细则不一致的,以本细则规定为准。
 





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