诸暨市人民政府办公室关于印发《诸暨市物业保修金管理实施办法》的通知

各镇乡人民政府，各街道办事处，市政府各部门：

诸暨市物业保修金管理实施办法

为了加强物业保修金的管理，保障物业正常维修和使用，维护业主的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》和《浙江省住宅物业保修金管理办法》、《浙江省实施＜中华人民共和国消费者权益保护法＞办法》和省住房和城乡建设厅《关于物业保修金退还有关事项的通知》等相关法规、规章和规范性文件规定，结合我市实际，制定本办法。

一、本办法适用于本市行政区域内物业保修金（以下简称保修金）的交纳、使用、退还、监督和管理。

二、本办法所称的保修金是指建设单位按照《浙江省物业管理条例》规定比例向物业主管部门交存的，作为保修期内物业维修费用保证的资金。

三、保修金实行“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则。

四、市建设局是物业主管部门，负责保修金的交纳、使用、退还等日常管理工作；市财政局负责保修金管理的监督指导工作。

五、住宅物业、住宅小区内的非住宅物业、与住宅物业结构相连的非住宅物业，以及《诸暨市人民政府办公室关于对部分存量商业、商务类项目分割销售问题的处置意见》（诸政办抄第79号）和《诸暨市人民政府关于进一步加强商业、商务类建设项目管理的实施意见》（诸政发〔2018〕54号）实施后可分割销售的非住宅物业，建设单位均应当按照本办法的规定交纳保修金。

六、建设单位在办理建设工程竣工验收前，应当持不动产权证、建设工程规划许可证、总平面图、总建筑面积证明、规划验收证明等材料，向市建设局办理保修金交存手续；经市建设局确认后，开具《物业保修金交存通知书》（附件1）；建设单位应当依据该通知书要求将保修金存入指定的商业银行开设的专户内；凭专户管理银行出具的交款凭证，由市建设局开具省财政厅监制的专用票据。

保修金按物业建筑安装总造价2%的比例交纳，存储期限为8年。

七、建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。正常使用条件下，物业保修期限为：

（一）屋面防水工程不低于8年；

（二）有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于8年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；

（五）房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。

前款规定的保修期限自物业交付给业主之日起计算。

八、因业主使用不当或者擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修等造成物业质量问题的，由业主依法承担相应的维修责任。

九、物业保修期内，原则上不予使用保修金。建设单位在接到相关业主或者业主委员会(未成立业主委员会的为所在社区居民委员会，下同)的保修要求后，在1日内派人到现场核查情况；情况属实的，应在5日内予以组织维修。建设单位拒不履行保修责任的，由相关业主或者业主委员向市建设局、属地镇乡（街道）申请进行督促，市建设局、属地镇乡（街道）应当在收到申请之日起5个工作日内，书面通知并督促建设单位履行保修义务。

十、建设单位对物业的保修可以自行组织，也可以委托物业服务企业保修。

建设单位委托物业服务企业保修的，应当在物业交付前与物业服务企业签订物业委托保修协议，明确权利与义务，以及保修费用支付方式。

十一、经市建设局、属地镇乡（街道）书面通知督促，建设单位在15日内仍未组织维修或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，相关业主或者业主委员会按照以下程序办理申请动用保修金进行维修：

（一）相关业主或者业主委员会向相关职能部门提出保修物业质量认定申请，经认定后由相关职能部门出具《物业质量认定意见联系单》（附件2），建筑工程和场外配套工程质量由市建设局认定，规划设计方案配套由市自然资源和规划局认定，其它质量问题由相关职能部门认定或专业机构鉴定；

（二）经认定符合本办法保修金使用条件的，相关业主或者业主委员会持《物业保修金垫支使用申请表》（附件3）、《物业质量认定意见联系单》、保修金垫支使用计划和工程预算书等保修金垫支使用方案，向市建设局提出保修金垫支申请；

（三）市建设局自受理申请之日起5个工作日内予以审核，审核符合条件的，向业主或业主委员会出具《物业保修金垫支维修通知书》（附件4），由相关业主或业主委员会组织维修；

（四）工程竣工经相关业主或业主委员会验收合格后5个工作日内，应凭工程决算书、费用结算票据（含物业质量认定费用）及《物业维修工程竣工验收单》（附件5）等材料向市建设局进行报结；

（五）市建设局对报结资料审核后，出具《物业保修金支付通知书》（附件6），通知专户管理银行划转结算资金至相关业主或业主委员会指定账户中，用于支付维修费用。

十二、市建设局在审核同意垫支使用保修金后5个工作日内向建设单位出具《物业保修金垫支使用告知书》（附件7），在维修工程竣工验收合格垫支资金结清后5个工作日内向建设单位出具《物业保修金垫支结算告知书》（附件8）。

十三、在保修期内，保修金余额不足首期交存额的60%时，应当续交保修金，续交金额为首期交存额与余额的差额部分（分期开发的物业分期计算续交金额），由市建设局向建设单位出具《物业保修金补存通知书》（附件9），建设单位应当在收到通知书之日起15日内足额补存。

十四、市建设局应当做好保修金的建账和核算，每年定期向相关物业小区业主公布保修金的交存、使用、退还等情况，接受业主的监督；同时会同市财政局每年定期或不定期组织对保修金及其管理情况进行检查，加强监管。

十五、保修金退还一般按以下程序进行：

（一）首套房屋交付满8年的，建设单位可持下列材料向市建设局提出退还申请：

1.物业保修金退还申请表（附件10）

2.首套房屋交付使用交接书（单）

3.保修金交纳凭证                

（二）市建设局应当在受理申请后一个月内，将拟退还保修金事项在相关物业管理区域内、市政务服务网上公示（附件11），公示期限为30日。

（三）公示期限内业主、业主委员会、社区居委会或者物业服务企业等对物业保修相关事项有异议的，应当以书面形式向市建设局提出。书面异议应当载明不予退还保修金理由、异议人姓名（名称）及联系方式等内容。异议处理按本办法规定执行。

（四）市建设局在公示期内未收到书面异议或者异议内容与物业保修没有直接关联的，应当自公示期限届满之日起10个工作日内岀具《物业保修金退还通知书》（附件12），将保修金本息余额退还给提出申请的建设单位。公示期内建设单位履行保修义务未完毕的，保修金暂不予退还。

十六、保修金退还的异议处理

市建设局在公示期内收到书面异议且异议内容与物业保修具有直接关联的，由建设单位和异议人通过协商、诉讼（仲裁）、共同委托第三方鉴定等方式解决异议；建设单位在申请退还保修金时，对交付消费者之日起未满八年且业主未提岀异议的，须向市建设局作岀保修书面承诺。

建设单位提交材料证明具有下列异议解决情形之一的，市建设局应当自收到证明材料之日起30日内向建设单位退还保修金；建设单位提交证明材料时保修金存储期限尚未届满的，市建设局应当自保修金存储期限届满之日起30日内向建设单位退还保修金：

（一）异议人书面同意撤回异议的。

（二）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书对异议内容涉及的物业保修相关事项已经作出认定和处理的。

（三）具有相应资质的建设工程质量检测机构对异议内容涉及的物业保修相关事项已经出具结论的。

（四）法律、法规规定或者合同约定的其他情形。

十七、物业区域内的所有房屋灭失的，建设单位可以在灭失情形发生后凭相关灭失证明向市建设局提出保修金退还申请。核实确认的，应当自收到申请之日起30日内向建设单位退还保修金。

十八、保修金存储期间，建设单位发生企业更名的，应当凭更名后的企业法人营业执照、组织机构代码证、市场监督管理部门出具的更名批复，向建设局申请办理保修金账户信息变更手续。

十九、保修金存储期满后，建设单位因破产、解散或者其他情形丧失主体资格的，在清算时应明确承担保修义务的一名法人股东，并持相关变更材料，向市建设局申办变更手续；在清算时未明确相关保修义务及变更关系的，在申请保修金退还时，还应出具原股东成员一致同意变更的决定书。

保修金存储期满后，建设单位因破产、解散或其他情形丧失主体资格且未办理前款变更手续的，市建设局应当进行公示，公示期为30日。公示期满无异议的，保修金本息余额转为同一物业管理区域的物业专项维修资金，作为应急备用金。

二十、保修金存储期间每年按照当年1月1日的一年定期存款基准利率结息一次，当年交存、使用或者退还部分按照同期银行活期存款基准利率结息。

二十一、建设单位不按本办法的规定交纳或者补交保修金的，由市建设局责令限期交纳；逾期仍不交纳的，自逾期之日起按日加收滞纳部分万分之五的滞纳金，并依法给予处罚。

二十二、建设单位拒不履行保修责任的，由市建设局依法给予相应处理，并可将其不良行为记入企业诚信档案。

二十三、市建设局或者其他有关行政机关工作人员违反本办法规定，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）截留、挪用、侵占保修金的；

（二）未按照本办法规定进行管理，造成保修金流失的；

（三）在保修金使用审核、拨付中，故意刁难或者拖延的；

（四）其他玩忽职守、滥用职权、以权谋私的行为。

二十四、业主或业主委员会在申请动用保修金时，弄虚作假并造成损失的，应当赔偿损失，并依法追究法律责任。

二十五、本办法自发布之日起施行。原诸暨市人民政府办公室2009年7月22日印发的《诸暨市住宅物业保修金实施细则》（诸政办发〔2009〕124号）同时废止。

附件： 1.物业保修金交存通知书

2.物业质量认定意见联系单

3.物业保修金垫支使用申请表

4.物业保修金垫支维修通知书

5.物业维修工程竣工验收单

6.物业保修金支付通知书

7.物业保修金垫支使用告知书

8.物业保修金垫支结算告知书

9.物业保修金补存通知书

10.物业保修金退还申请表

11.关于物业保修金退还的公示

12.物业保修金退还通知书（见“全文下载”处）

【全文下载】22　关于印发《诸暨市物业保修金管理实施办法》的通知.pdf