诸暨市人民政府关于印发《诸暨市城区集体土地上房屋征收补偿安置办法》的通知

诸暨市城区集体土地上房屋征收补偿安置办法

为规范征收集体土地房屋补偿行为，维护征地范围内房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《浙江省土地管理条例》等法律、法规和《浙江省土地征收程序规定》，结合本市实际，特制定本办法。

一、诸暨市暨阳街道、陶朱街道、浣东街道、大唐街道、暨南街道所辖城市建成区已实行农村宅基地规划限制的区域内，征收集体土地需对地上房屋实施补偿安置的，适用本办法。

二、市自然资源和规划局是本市集体土地上房屋征收补偿安置工作的行政主管部门，市农业农村局协同做好本市集体土地上房屋征收补偿安置工作，街道办事处负责辖区内房屋征收补偿安置工作具体实施。

三、房地产价格评估机构由被征收区域所在行政村（社区、居委会）召开村民（居民）代表会议协商确定，不能协商确定的，在报名的三家以上评估机构中由公证机构公证随机抽取确定。同一征收范围内的房屋征收评估工作由同一家房地产价格评估机构承担。

房地产价格评估机构评估确定比准价、标准样本重置成新价、被征收房屋重置成新价。被征收房屋货币补偿价格由比准价和标准样本重置成新价结合被征收房屋的重置成新价确定（货币补偿价格=比准价-标准样本重置成新价+被征收房屋重置成新价）。

房地产评估机构对被征收房屋的产权人（以下简称“被征收人”）、门牌号、建筑结构、建筑面积、评估价格等综合情况进行公示，并制作分户评估报告。

四、被征收住宅房屋合法建筑面积，根据不动产权证书（集体土地使用权证）记载的经确认后占地面积（包括土地管理部门认定为合法用地面积和确认为罚没类房屋用地面积）按三层计算；三层以上部分房屋持有房屋所有权证的，经确认后按权证记载的建筑面积为准。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定，凡是在1999年1月1日后已新批过宅基地的农户，原拥有的宅基地使用权（含未注销的集体土地使用证、未撤销的农村私人建房批文及原有老房但尚未发证的等）应依法无偿收回，地上建筑物按时交付拆除的，给予50元/平方米补贴。

（一）被征收人需提供被征收房屋的下列证件或其他有效凭证：

1.不动产权证书（房屋所有权证或土地使用权证）；

2.原镇乡人民政府（街道办事处）、土地行政主管部门下发的有关凭证；

3.建房批准文件；

4.改、扩、翻建的批准文件；

5.其他需要提供的凭证。

（二）被征收房屋的建筑面积经具备房地产测绘资格的机构实地勘测丈量，须由土地管理部门对照上述规定的证件或相关凭证进行确认。被征收房屋的有顶阳台，测绘机构应按封闭阳台计算建筑面积。

（三）超过批准期限的临时建筑和未经审批的建筑不作安置，但在规定期限内签约并交付拆除的，可按评估的重置成新价的60%给予残值补贴。

（四）一体建造的房屋，实际占地面积超出确认的合法占地面积的，超过确认的合法建筑面积部分的房屋建筑按评估的重置成新价补偿。房屋按规划许可证核定面积一体建造的，超过确认的合法占地面积三层部分的房屋建筑按评估的货币补偿价格补偿。

（五）经确认的合法建筑面积中实际未建部分面积统一按450元/平方米作为重置成新价计算。

五、合法住宅房屋征收补偿安置

（一）合法住宅房屋征收补偿安置实行货币补偿和产权调换市场化安置两种方式。

1.货币补偿

货币补偿按被征收房屋的货币补偿价格结合可安置面积予以确定。

（1）可安置面积认定    可安置面积为被征收房屋合法建筑面积（含三层内未建部分建筑面积）按“拆一还一就近上靠”规定套型面积（规定套型面积从75平方米起，每25平方米一档增加）；也可按符合农业安置人口认定条件人均75平方米标准计算。    （2）具体计算办法如下：

可安置面积与被征收房屋合法建筑面积相等部分，按货币补偿价格补偿。

若选择按被征收房屋合法建筑面积“拆一还一就近上靠”规定套型面积计算可安置面积的：剩余部分可安置面积按评估的比准价的50%给予补助；若选择按符合农业安置人口认定条件人均75平方米标准计算可安置面积的：剩余部分可安置面积按评估的比准价的80%给予补助。

2.产权调换市场化安置

选择产权调换市场化安置的，在上述货币补偿基础上给予15%的补助。产权调换市场化安置通过向被征收人发放《商品住宅安置购房证明》形式实施，在规定时间内使用《商品住宅安置购房证明》购买新建商品住宅的，再给予货币奖励，具体奖励办法另行制定补充文件。

（二）征收集体土地上房屋（不包括工业用地），按确认的合法建筑占地面积给予收回农村宅基地使用权1000元/平方米的补助（不包括确认为罚没类房屋用地面积）。

（三）农村宅基地批准后，尚未建造且之后未再另行审批宅基地，其权属经批准机构确认有效的，可给予补偿安置。批准占地面积给予收回农村宅基地使用权1000元/平方米的补助，其余不再给予任何奖励或补助等。

（四）农业安置人口认定

集体土地上房屋征收涉及户内农业人口安置的，农业安置人口以征收区域在册农业人口为准，户籍制度改革后的农业安置人口依据原户口簿或公安机关人口信息数据备份库历史信息，以改革前的户口性质进行确认（行政、事业编制人员除外），同时应当持有征收区域集体资产人口股份（集体资产改制后因婚娶、出生等人口自然增长原因导致新增人口无法享受集体资产人口股份的除外），并经所在行政村（社区、居委会）、街道办事处确认；农业安置人口核定截止时间为征收土地预公告发布之日。列入安置的被征收人必须拥有合法住宅房屋且未享受过农业人口安置。不同类型的农业家庭户涉及的农业安置人口认定标准另行制定补充规定。

（五）自然分户条件和办法

1.农业家庭户的子女在征收土地预公告发布之日已年满18周岁且户籍在征收区域，房屋土地所有权证未分立的，可按家庭成员中的第一顺序继承人人均等分计算房屋占地及建筑面积，并实施相应的补偿安置。不同类型的农业家庭户自然分户条件和办法另行制定补充规定。

2.征收区域内证载权利人户内人员均为非农业人口的，包括户口已经分立但房屋土地所有权证未分立的，不予自然分户安置。

（六）被征收人在征收区域内有两处及以上合法房屋同时征收的，应合并计算补偿安置。

（七）被征收人有两处及以上合法住宅房屋因规划分批被征收的，允许其中一次自然分户安置。被征收人已有房屋被征收时享受过农业人口安置的，再次房屋征收只能按“拆一还一就近上靠”规定套型面积计算可安置面积并进行补偿安置；未享受过农业人口安置的，再次房屋征收若选择按农业安置人口计算可安置面积的（含其自然分户后的子女），需扣减原被征收房屋相应合法建筑面积。被征收人首次房屋征收时，征收区域外另有集体土地上合法住宅房屋，若选择按农业安置人口计算可安置面积的（含其自然分户后的子女），需扣减征收区域外集体土地上合法住宅房屋相应合法建筑面积。不同类型的分批征收情况涉及的具体安置办法另行制定补充规定。

（八）享受过经济适用房或农民保障性住房的农业家庭户，按农业安置人口计算可安置面积时，需扣减已享受的经济适用房或农民保障性住房面积。

（九）被征收房屋证载权利人及其配偶均已故的，由其合法继承人继承后按共同共有安置;继承人系征收区域在册人口并符合分户条件且无其他集体土地上合法住房的，可以分割其继承部分面积进行补偿安置；继承人在征收区域内另有宅基地的，按第一顺序继承人人均等分分割相应面积后合并补偿安置；继承人在征收区域外另有宅基地的，可安置面积按继承份额部分建筑面积予以认定（不得就近上靠），并实行货币补偿安置。被征收房屋证载权利人已故的，原则上由其配偶作为代表签订房屋征收补偿安置协议。

六、被征收房屋在征收土地预公告发布之日前已签订农村房屋转让（调剂）协议但权证未过户的，受让人已支付有关费用且实际使用，未有法院生效判决否定转让（调剂）协议效力的，经村级集体经济组织讨论通过并经街道确认后，可由受让方签订房屋征收补偿安置协议，可安置面积按其受让取得的实际被征收房屋合法建筑面积予以认定（不得就近上靠），并进行补偿安置。如受让方在征收区域内另有住宅房屋被征收的，则在补偿安置时受让房屋与征收区域内另有住宅房屋的合法建筑面积须合并计算后再认定可安置面积。该出让房屋宅基地使用权补助应由原证载权利人享受。

原证载权利人另有房屋征收时，可选择按其剩余房屋合法建筑面积“拆一还一就近上靠”规定套型面积计算可安置面积并进行补偿安置；也可选择按农业安置人口计算可安置面积，但需减去其转让（调剂）部分合法房屋建筑面积后予以补偿安置。

七、被征收房屋涉及各类生效裁判文书、公证法律文书、分家析产协议等形式明确的房屋处分结果，相关权利人要求按房屋处分结果进行补偿安置的，可安置面积只能按其实际取得的份额部分合法建筑面积予以认定（不得就近上靠），并进行补偿安置。

被征收房屋证载权利人及其配偶在征收土地预公告发布之日前已离异，双方通过法院诉讼或离婚协议对被征收房屋进行了财产处分：若双方协商同意合并补偿安置的，则由证载权利人签订房屋征收补偿安置协议，相应补偿款由其双方协商处置；若双方不能协商同意合并补偿安置的，则双方可安置面积均按法院生效法律文书或备案离婚协议约定的房屋合法建筑面积予以认定（不得就近上靠），并进行补偿安置。

八、被征收房屋改变用途用于经营商业、服务业和生产作坊的，营业执照规定的经营内容须与实际经营内容相一致，出租经营的，还需提供租赁协议。房屋仍按原用途实施补偿安置，但在征收土地预公告发布之日前实际经营超过六个月的，经所在行政村（社区、居委会）审核，在征收区域公示三天无异议的，按下列办法实施补助：

（一）持有不动产权证书（房屋所有权证、土地使用权证）或其它可认定为合法土地凭证，并持有营业执照的用于商业或服务业使用的被征收房屋，按实际经营使用的合法房屋建筑面积给予停产停业损失、人员歇业补助等一次性经济补助，其中一楼部分房屋补助1800元/平方米；二楼及以上部分房屋按300元/平方米补助。

（二）持有不动产权证书（房屋所有权证、土地使用权证）或其它可认定为合法土地凭证的被征收房屋和向土地管理部门租赁土地上的房屋办有家庭作坊或小型企业，包括无合法产权的房屋实际用于经营并持有营业执照的，按其实际生产经营房屋建筑面积，给予停产停业、人员歇业一次性的经济补助300元/平方米，有机械设备的按评估的价格给予搬迁拆装补助。

九、已作相应处罚并缴费的农村私人建房，按以下方法补偿：

（一）无合法权源但已作行为处罚的房屋，按评估的重置成新价100%给予补偿。

（二）已作没收作价回购的建筑物，给予评估的重置成新价100%补偿，回购款经所属街道审核后，等额予以补偿。

（三）原有合法权源且属于一体建造的房屋，实际占地面积超过确认的合法占地面积且已经过行为处罚的，超过合法部分面积（已作没收作价回购的建筑面积除外）的房屋建筑按评估的重置成新价200%补偿。

（四）房屋室内装修按实际评估的价值予以补偿。

十、被征收人在规定时间内签订房屋征收补偿安置协议的，给予前述第五条中货币补偿的3%作为奖励；按规定时间搬迁腾空房屋并经验收合格交付房屋钥匙的，按确认的被征收房屋合法占地面积给予1500元/平方米奖励。逾期签订协议、搬迁的，扣除相应部分奖励。

十一、其它补偿

（一）被征收人自行解决周转用房，一次性发给其20个月的临时安置费。

临时安置费按被征收房屋确认的合法建筑面积按每月10元/平方米标准计发，每户每月不低于1000元。

其中被征收人家庭成员有年满70周岁及以上老年人（按户籍登记或土地、房屋权证登记为准）,其配偶户籍不在被征收区域但年满70周岁及以上，自行解决临时安置过渡的，均发放老年人临时安置补助：年满70周岁的一次性补助7000元/人；年满80周岁的一次性补助10000元/人；年满90周岁的一次性补助12000元/人。老年人临时安置补助发放年龄计算期限至征收土地预公告发布之日为止。

（二）搬家费每户3000元/次，经确认的被征收房屋合法建筑面积超过80平方米以上的部分再补助搬家费10元/平方米。搬家费按二次计发。

（三）家电设备拆装费用及房屋附属物、附属设施按评估的价格实施补偿。

（四）被征收房屋室内装修，按经确认的合法建筑面积给予300元/平方米补偿；被征收人申请要求评估的，按受委托的评估机构评估确定的价格补偿。

十二、集体土地上企业房屋征收补偿，参照《诸暨市国有土地上房屋征收与补偿办法》中企业房屋的补偿安置办法执行。其中集体土地上企业的合法土地补偿价格按国有划拨土地评估价格的80%实行货币补偿，并增加15%的货币补助。

十三、征收多个产权人共有的堂宗大间房屋，原则上实行货币补偿，可安置面积按被征收房屋确认的合法建筑面积予以认定（不得就近上靠），由产权人代表签订补偿安置协议并领取房屋补偿款；被征收房屋有产权纠纷造成无法按时签订补偿安置协议的，补偿方案经所在街道、行政村（社区、居委会）确认后，房屋补偿款由房屋所在区域街道办事处代为保管。

十四、产权人下落不明，暂时无法确认产权的房屋，由所属街道、行政村（社区、居委会）及有关部门做好勘察记录并公告后，向公证机构办理证据保全后实施征收。

十五、原属村集体经济组织的房屋，经转让取得的，原则上按原用途原建筑面积进行货币补偿；未经批准拆翻改建的，超过原转让面积部分按评估的重置成新价200%给予补偿。1999年1月1日前已登记为住宅，且1999年1月1日后未新批宅基地的，按照已登记的用途予以确认。1999年1月1日后登记为住宅且又未新批宅基地的，按照“一户一宅”的政策，允许与本户现有合法住宅房屋合并计算，合并计算后其占地面积不得超过140平方米（含），超过占地面积140平方米的部分按原用途原建筑面积给予补偿。农户从村集体经济组织转让取得的房屋，属于农户户内成员共有的唯一住宅，且实际居住使用并符合受让资格的，按住宅处理(可按人均占地25平方米计，最大不超过140平方米)；对原隐瞒事实骗取登记的，依法更正土地使用权登记，仍按原用途给予补偿。

属于村集体经济组织的祠堂、办公楼等房屋及已转让给私人的集体资产房屋（不包括已登记为住宅并符合140平方米住宅限额标准的房屋），可安置面积按原建筑面积予以认定（不得就近上靠），并参照集体土地上的住宅房屋货币补偿价格补偿，签约搬迁奖、临时安置费、搬家费、装修等参照住宅房屋标准补助。

十六、被征收人应当在补偿协议约定的搬迁期限内完成搬迁，征收实施单位按照补偿协议约定支付补偿款。被征收人的不动产权证书（房屋所有权证、土地使用权证）或其他登记凭证在签约时须上交征收实施单位，由被征收人委托征收实施单位办理权证注销手续，不动产登记机构依据委托书以及房屋补偿安置协议或补偿决定办理房屋所有权证、土地使用权证注销登记。因故遗失或未上交的，被征收人须出具证明，在签约后由征收实施单位移交相关主管部门按照有关规定注销。

十七、被征收人对其提供的所有凭证资料须保证真实性，如系虚假或伪造的，依法追究相应法律责任。

十八、本办法自2025年5月5日起施行，原《诸暨市人民政府关于印发诸暨市“三改”专项行动涉及的城区集体土地上房屋征收补偿安置办法的通知》（诸政发〔2024〕1号）同时废止。

【全文下载】诸政发〔2025〕6号诸暨市人民政府关于印发《诸暨市城区集体土地上房屋征收补偿安置办法》的通知.pdf