诸暨市人民政府办公室关于印发《关于加强诸暨市住宅小区物业管理的若干意见》的通知

各镇乡人民政府，各街道办事处，市政府各部门：

《关于加强诸暨市住宅小区物业管理的若干意见》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

诸暨市人民政府办公室

2013年4月24日

关于加强诸暨市住宅小区物业管理的若干意见

为进一步加强我市住宅小区物业管理工作，提高服务质量，满足广大居民对物业管理的需求，根据国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等有关法规规定，结合我市实际，现就规范和加强住宅小区物业管理工作提出如下意见：

一、加强住宅小区物业管理的总体要求

（一）指导思想。以科学发展观为指导，以便民、利民、惠民为宗旨，着力健全管理体制，规范服务标准，加强政策扶持，优化发展环境，解决居民反映强烈的热点难点问题，完善住宅小区物业管理体制，全面提升我市住宅小区物业管理水平。

（二）基本原则。按照“分级负责，权责统一；重心下移，属地为主；多方联动，业主参与”的原则，充分结合社区管理，努力构建和谐社区新体制。

（三）主要目标。通过三年努力，全市住宅小区的物业管理体制基本理顺，行政部门职能管理强化、公用事业单位专业服务到位、物业服务企业规范运行、业主自我管理加强的长效管理机制基本建立，居住区域综合环境明显改善，广大居民对住宅小区物业管理的满意度有较大提高。

二、建立和健全住宅小区物业管理体制

（四）市政府成立市物业管理工作领导小组，由分管副市长任组长，市建设、公安、工商、建管、城管执法、规划（人防）、发改、财政、环保、消防、质监等部门的分管领导为成员，负责督促检查有关单位履行职责，协调处理物业管理工作中的重大问题。各镇乡（街道）要明确分管的责任领导，落实物业管理工作人员。

（五）各部门要按照各自职能，密切配合，履行好住宅小区物业管理中的相关职责，努力形成齐抓共管的良好局面。

市建设局负责研究制定物业管理相关配套政策，指导镇乡（街道）开展物业管理工作；加强对物业服务企业的监管，组织物业管理行业检查评比、考核和人员培训，规范物业服务行为，推广全国各地物业管理先进经验。接收建设单位和业主大会决定移交的垃圾清运、绿化及市政道路、排水设施养护工作，督促落实相应公共费用分摊方案。

市公安局负责指导监督住宅小区内治安防范措施的落实，指导业主委员会、物业服务企业做好停车位安排、行车路线划定、交通标线设置等工作。对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、强行停放大型客货及化学物品车辆、严重阻塞交通、阻碍消防通道等行为依法采取强制措施并进行处理。

市财政局负责做好扶持物业管理工作中市级财政资金的安排、税收优惠和补贴政策落实。

市建管局负责住宅小区建设工程质量的监管，监督建设单位及时处理已竣工交付房屋的质量问题。

市发改局负责制定物业服务收费管理办法，核定普通住宅小区的前期物业服务收费标准，查处物业企业违规收费行为。

市城管执法局负责查处住宅小区内违规装修、绿化破坏、违章搭建、乱设户外广告、乱设摊点等行为。

市规划局（人防办）负责住宅小区内建筑外立面改造及因业主公共利益需要的项目审批工作，配合城管执法局查处违法建设和擅自改变房屋使用性质的行为；负责对住宅小区内人防工程的维护管理进行监督检查。

市环保局负责配合城管执法局查处住宅小区内的经营性噪声、油烟、废气等污染物的超标排放行为。

市工商局负责查处职责范围内的无照经营，对利用住宅或车棚（库）作为经营（办公）场所的，严格审核，依法核发营业执照。

市公安消防大队负责对住宅小区的物业服务企业履行消防安全职责情况实施日常消防监督检查。

市质监局负责指导监督住宅小区电梯的定期检测。

市供水、供电、供气、邮政、通讯、有线电视等专业单位负责住宅小区内已接管的相应共用设施设备的维修、更新和养护；接收建设单位、业主大会决定移交的相应共用设施设备，并落实费用分摊方案，向最终用户分摊并收取费用。对未实行“一户一表”改造的住宅小区，专业单位要加快推进“一户一表”改造。

（六）发挥镇乡（街道）和社区基层组织的作用。镇乡（街道）和社区基层组织负责属地住宅小区日常管理工作，是协调物业管理与社区建设关系的责任主体。镇乡（街道）要参与住宅小区建设项目的规划和会审、前期物业管理招投标活动、竣工交付等前期工作；定期召开辖区内的社区居委会、业主委员会、物业服务企业联席会议，落实住宅小区物业管理具体工作，会议事项涉及相关部门和专业单位的，相关部门和专业单位应当积极参与；受市建设部门委托对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。镇乡（街道）、社区居委会要指导监督和参与业主大会成立和业主委员会的筹建、换届和改选工作，指导和监督业主大会选聘物业服务企业或者进行自治管理；协调业主、业主委员会和物业服务企业之间的关系，调处物业服务中的矛盾纠纷，指导业主委员会和物业服务企业做好小区综合治理工作。

三、加强和改善住宅小区物业管理

（七）规范新建住宅小区的前期管理。加快推行市场竞争机制，采取招投标方式选聘物业服务企业实施前期物业管理。建设单位在办理商品房预售许可证前，应当选聘前期物业服务企业并签订前期物业服务合同。前期物业服务企业要加强对住宅小区建设工程质量的跟踪，根据物业管理的要求，有权提出合理化建议，对擅自变更设计方案、降低建设质量和配套标准等违法行为，及时向有关部门报告。

（八）规范物业交接。住宅小区竣工交付前，建设单位要按照《浙江省物业项目承接验收管理办法》（浙建房〔2009〕97号）与物业服务企业办理物业交接手续，将物业资料等移交给物业服务企业。物业服务企业要对共用设备设施进行查验，做好交接记录，明确责任。

（九）规范业主委员会的运作。不论采用何种管理模式，所有住宅小区都要依法建立业主委员会。业主委员应当在属地镇乡（街道）的领导下依法开展工作，积极配合和支持社区居委会工作，并接受其指导和监督；业主委员会作出的决定，应当告知相关的社区居委会，并听取社区居委会的建议；业主委员会要依法履行自治管理职责，既要定期召开会议，定期公布财务经费使用情况，协调业主之间、业主与物业服务企业之间关系，发动更多业主参与社区社会事务管理，也要监督物业服务企业履行合同义务，督促业主按时交纳物业服务费；组织任期期满后的换届选举，依法做好相关资料移交和财产清算工作；业主委员会可实行合理的薪金补助制度，具体由业主大会在业主管理规约中明确。业主委员会成立前或换届（辞职）期间，在过渡期内由镇乡（街道）委托社区居委会监督、指导物业服务企业的服务行为；业主委员会一时难以建立的，由社区居委会临时代为管理，直至业主委员会成立。

（十）规范物业管理服务行为。签订物业服务合同，权利义务关系必须明确且符合法律法规规定，合同的期限应当在业主委员会的任期内，并向所在镇乡（街道）、社区居委会备案。物业服务企业要按照合同约定，认真履行服务义务，为业主提供质价相符的物业服务。要严格执行物业服务收费政策，坚持明码标价，自觉接受市发改局以及业主、业主委员会的监督。市建设局要会同各镇乡（街道）加强对物业服务企业的监管检查，科学评定物业服务企业信用程度，不断完善物业服务诚信档案制度。

（十一）规范专业单位相关收费。供水、供电等专业单位要严格按照《浙江省物业管理条例》、《浙江省人民政府办公厅关于加快发展现代物业服务业发展的若干意见》（浙政办发〔2012〕19号）文件精神，向物业管理区域内实际使用的个人、单位等最终用户收取费用，并承担已接管物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任及有关费用。不得强制要求物业服务企业代收有关费用，确需委托物业服务企业代收有关费用的，应当签订委托代收协议，并支付相应的代收手续费。住宅小区共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气与民用同价。

（十二）规范物业服务企业退出程序。物业服务企业擅自退出物业管理项目的，要依照有关法律法规和服务合同的约定追究责任，给业主造成损失的，要依法承担赔偿责任。物业服务企业因物业服务合同期满不续约或提前解除合同的，应提前2个月书面告知业主委员会、所在镇乡（街道）、社区居委会，所在镇乡（街道）、社区居委会应当督促业主委员会及时选聘物业服务企业。

（十三）建立住宅小区公共设施应急处理机制。弃管住宅小区确实难以再开展物业管理的，所属镇乡（街道）应及时告知涉及收费的相关部门和专业单位，相关部门和专业单位应当履行各自职责，及时落实公共费用分摊方案，向最终用户分摊并收取费用，接收相关设施设备，承担维修、更新、养护责任。

（十四）妥善处理物业遗留问题。已竣工交付使用住宅小区的房屋质量、规划变更、配套设施等存在遗留问题的，由属地镇乡（街道）牵头，会同相关职能部门进行梳理排查，明确整改方案，督促建设单位尽快落实资金，迅速整改。对整改不力的建设单位，要记入诚信档案并依法予以处理。

四、引导和扶持物业服务行业发展

（十五）建立“质价相符”的物业服务收费标准。市发改局要定期调查普通住宅小区物业服务实际成本、法定税费及物业服务企业的经营状况，会同市建设局及时制定与物业服务等级相适应的政府指导价格，定期向社会公布。

（十六）加大财政扶持力度。市财政、税收部门要按照浙政办发〔2012〕19号文件精神落实物业服务企业税收优惠政策，合理确定税基，减免相关税收。同时每年要给镇乡（街道）安排一定的物业管理专项补助资金，用于引导和鼓励物业服务行业龙头企业、创新型企业和品牌企业的发展，支持物业服务行业培养人才、标准化和信息化建设，奖励在节能减排、安置就业、社区建设中作出突出贡献的物业管理单位。专项补助资金按照镇乡（街道）确定辖区已实施物业管理地上总建筑面积0.20元/平方米·年，建筑面积由镇乡（街道）向市建设局申报，市建设局核定后统一上报市财政局。

（十七）市人民法院要对物业服务费诉讼案件尽量适用简易程序或申请支付令，达到快速立案、调解、审理和执行。金融管理部门要将经法院判决确认属业主恶意欠缴的行为纳入银行个人征信系统，依法采取各种方式督促业主诚信缴费。

五、营造推进住宅小区物业管理的良好环境

（十八）加强住宅小区物业管理的协调服务。各镇乡（街道）要结合自身实际，制定本辖区物业管理工作计划，切实加强对物业管理工作的组织协调和监督检查。各相关部门要大力支持住宅小区物业管理工作，确保物业管理工作有人员负责，帮助解决在加强住宅小区物业管理中遇到的问题。房屋产权单位和广大业主要积极履行义务，支持参与住宅小区综合环境和物业管理改善工作。

（十九）加大住宅小区物业管理宣传力度。各新闻媒体和有关单位要采取多种形式，大力宣传物业管理法律法规，宣传物业管理工作的重要意义，让广大居民和社会各界了解政策，强化物权意识，树立物业服务的商品消费观念，及时缴纳物业服务费用，引导他们主动支持、参与物业管理活动，促进住宅物业管理工作的健康持续发展。

诸政办发[2013]84号.pdf