关于合法宅基地拆除置换少批多建宅基地政策问答

1、拟用于置换的合法宅基地面积小于被置换面积的，是否还需要进行行为罚款？如何计算？

答：合法宅基地与少批多建宅基地按占地面积1:1进行置换，仍不足部分应按市“无违建”政策处置。最终认定为超建并需按市“无违建”政策处置的占地面积为实际建造的占地面积减掉合法批准的占地面积和自愿置换部分的占地面积。对超出合法批准面积3%以上部分按照市“无违建”政策处置。

举例：合法批准宅基地占地面积为120平方米，三层，实际建造占地面积160平方米，三层（层面积相同），自愿置换老房占地面积为30平方米，最终应认定需处置的超建占地面积为10平方米。对整体建筑行为罚款后，其中超建占地5.5平方米（10-150*3%）按建筑面积折价回购。计算式为：

超占比例=10/（120+30）≈6.67%

行为罚款=160×3×20=9600（元）

折价回购款=（160-120-30-150×3%）×3×500=8250（元）

两项合计：17850元

2、农村住宅少批多建，并存在超高建造的，如何处置？

答：住宅少批多建部分可用合法宅基地置换，超过批准高度建造部分，按照市“无违建”政策处置。

举例：农户批准建房占地面积100平方米，三层，实际建造占地150平方米，四层（层面积相同），自愿置换老房占地面积为30平方米。则该户认定需处置的超建占地面积为20平方米，对整体建筑进行行为罚款，超建占地16.1平方米（20-130×3%）没收处理，并按照建筑面积折价回购。计算式为：

超占比例=20/（100+30）≈15.4%

行为罚款=150×4×20=12000（元）

折价回购款=（150-100-30-130×3%）×4×500=32200（元）

两项合计：44200元

3、按现行政策可以直接登记确权的老房，是否可以置换？

答：按现行政策可以直接登记确权的老房，确权登记发证后，可用于置换少批多建面积。

4、宅基地存在超批准面积占地情况的，是否可以用于置换？

答：用于置换的房屋存在超批准面积占地的，其登记确权或批文审批的合法面积可以用于置换。

5、拆翻建的房屋，拆建后房屋占地面积大于拆翻建审批面积，但小于原老房合法权证面积，如何处置？

答：拆翻建后的房屋，其占地面积超过拆翻建审批面积的，属少批多建，应按拆翻建审批面积变更土地使用权证确权面积。超占部分可用户内人口名下的其他合法宅基地置换。

6、未批先建的可否被置换？

答：置换范围仅限于住宅少批多建部分，未批先建的不能被置换。

7、购买的合法房屋，其宅基地可否用于置换？

答：购买的合法房屋，其宅基地土地使用权人未变更到户内人口名下的，不能用于置换。

8、不是户内人口的直系亲属，其合法宅基地可否用于置换？

答：拟拆除置换的合法宅基地必须登记在户内家庭成员名下，不是户内人口的宅基地不能用于置换。

9、生产生活用房可否列入被置换范围？

答：生产生活用房、生产经营性用房均不列入被置换范围，按市“无违建”政策处置。

10、少批多建的住宅是否限定为一体式建造形式的住宅？生活附属房可否列入被置换范围？

答：少批多建的住宅应与合法批准部分住宅结构上相连，使用功能一致。生活附属用房（包括与住宅结构相连的附属房）不列入被置换范围，按市“无违建”政策处置。