【补公开】陈宅镇关于印发《陈宅镇农村私人住宅建房管理办法（试行）》的通知

为进一步规范陈宅镇农村私人住宅审批、监管流程，明确各相关责任主体工作职责，根据《关于明确权限调整过渡时期宅基地审批管理相关工作要求的通知》（诸农发〔2020〕90号）、《诸暨市人民政府办公室关于明确农村住宅拆翻改建审批有关事项的通知》（诸政办发〔2015〕139号）、《关于在全市推行基层重点事项治理“微九条”的工作通知》（诸纪发〔2022〕7号）等相关文件精神，结合我镇实际，制定了陈宅镇农村私人住宅建房管理办法（试行），具体内容如下：

一、农村私人建房的有关概念及限定：

1.原拆原建：房屋原址拆后重建，保持原房屋外形、四至、高度、面积不变，为原拆原建。

2.拆旧建新：除原拆原建以外，房屋异址新建的，在原址拆后加层、扩建、移建的，均属于拆旧建新，须符合“一户一宅”规定。

3.建房申请户属于非农户籍（居民户）的、已进城置换的、已申请获得农村保障性住房的、已核发“地票”的、已拆迁安置的等情形之一的，只能审批原拆原建。

4.建房申请户的认定原则：①符合原有宅基地审批关于分户的相关规定，且为农村集体经济组织成员家庭；②农户只有一个儿子的，父母应与儿子合并计算为一户；③农户有两个及以上儿子，父母应与其中一个儿子合并计算为一户。以上原则，随各级相关部门的宅基地审批政策进行相应调整，各村级组织也可在以上原则基础上，以村规民约方式另行商讨，在兼顾公平的前提下，提出适合各村实际的认定原则，实现农村土地节约、集约目标。特殊情况，另行商议。

5.建房申请户为非农户籍的，原有宅基地确权面积大于120平方米的，审批面积不得超过120平方米/户；原有宅基地确权面积小于120平方米（含）的，按原确权面积审批。

6.建房选址地块不再区分土地性质（农用地、建设用地），原则上建房申请户内集体经济组织成员数在2人以下（含2人）的最高审批建房占地面积不得超过80平方米，3人最高不得超过100平方米，4人以上（含4人）的最高不得超过120平方米。

二、建房审批流程：

1.拆旧建新审批流程：

（一）农户申请阶段：

符合拆旧建新申请条件的农户，以户为单位，向户口所在地的村级组织提出建房申请，提请村级组织讨论审核。村级组织收到申请后，应为农户提供申请、审批等事项代办服务。本阶段，需农户填报、村级收集的资料如下：

（1）农村宅基地和建房（规划许可）申请表；

（2）农村宅基地使用承诺书；

（3）户主身份证和户口簿（整本）复印件；

（4）相关土地使用证、房产证、不动产证、罚款发票等老房权属材料复印件（如有）；

（5）建房选址局部地形图纸质原件及标注建房初步规划方案的CAD版（农户自行联系有资质的测绘单位，同时提供1980及2000坐标系版本，电子版地形图中需标注建房初步规划、建筑层次、占地面积）；

（6）邻居协议（涉及邻里关系的需提供，应附建房规划初步方案，邻居签字）。

说明：需签订邻居协议的情形一般为以下几种：1.共墙的；2.串榀的；3.同朝向同排左右间距不足3米的；4.前后排间距不超过四角平高度的；5.其他需签订协议的情况，以市规划院要求为准。

（二）村级预审阶段：

村级组织自收到申请后，由负责城建工作的村干部牵头在5个工作日内完成农户建房申请材料预审，主要审查建房申请户有无房屋买卖、出租、赠送、继承等情况。经村民委员会、村民代表会议讨论通过后，予以公示，公示时间为7天，经公示无异议的，向镇政府上报申请材料。本阶段，需收集的资料如下：

（1）村级组织会议记录（记录内容为：“经预审，同意XX自然村XXX户申请房屋拆旧建新，申请建房占地面积为XX平方米，层次为X层，（说明拟拆老房情况，主要为权属人、证号、面积），无房屋买卖、出租、赠送等情况，符合一户一宅认定标准，四邻关系已处置到位，相关申报资料已完备，同意提请村民代表会议讨论”，会议记录复印件须盖村委会公章，注明该复印件与原件一致）；

（2）村民代表会议记录（记录内容为：“XX自然村XXX户申请房屋拆旧建新，申请建房占地面积为XX，层次为X层，四邻协议已签（如涉及），（说明拟拆老房情况，主要为权属人、证号、面积），旧房处置方式为拆除（无法拆除的，移交村代管），无房屋买卖、出租、赠送等情况，符合一户一宅认定标准，四邻关系已处置到位，经会议讨论后同意按规定上报办理”， 会议记录复印件须盖村委会公章，注明该复印件与原件一致）；

（3）建房公示证明并附公示材料；

（4）由村股份经济合作社出具建房申请户申请建房选址地块的土地权属证明。

（三）镇级审批阶段：

镇政府受理后，相关职能线办在10个工作日内进行联审联办，经现场踏勘并提交联席会议讨论研究。经联席会议讨论后，按规定审批流程办结《农村宅基地批准书》、《乡村建设规划许可证》。本阶段，具体工作如下：

（1）镇村镇建设办召集镇自然资源所、所在村级组织等相关工作人员到农户建房选址位置现场踏看，审核建房选址规划方案及邻居协议等建房申请相关材料。镇自然资源所根据规拟建房地块CAD图纸和土地勘测定界技术报告，对建房选址地块是否符合土地利用总体规划、是否地质灾害易发区、覆压矿等情况进行预审。

（2）镇经办人召集召开城建联席会议，通知相关职能办干部、驻村干部等到会讨论农户建房申请情况。

（3）联席会议讨论通过的，镇经办人出具规划联系单，交市规划院出具规划蓝图，同时通知农户按照房屋选址规划方案联系出具建筑设计方案（可参照建房图集，也可由农户联系有资质的设计单位出具设计方案，建筑设计方案应符合规划审批、不动产办证等相关规定要求）。

（4）规划蓝图出具后，由农户自行前往市规划院交费后领取，领取后由本人、村主职签字盖章确认，交镇经办人，镇自然资源所根据相关资料出具《农村宅基地自然资源和规划审查意见表》。

（6）通知农户处置原有住宅（应拆尽拆；因房屋结构等原因暂时无法拆除老房的，将房屋交村代管），由农户所在村出具原有宅基地及房屋处置情况证明及处置原有宅基地及房屋处置情况照片等（拆除的，同时需提供房屋拆前、拆后照片；代管的签订代管协议并提供移交村代管的照片）。镇经办人出具相关证明后，镇自然资源所配合做好注销权证的手续。

（7）镇经办人组织镇自然资源所、行政执法中队、驻村干部、行政村负责人、建房申请户、测绘单位等人员到建房选址处预放样，并填写预放样单（测绘单位提供），经建房申请户向所在村(社区）申请，开具预开工证明。

（8）镇政府出具《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》。

（9）镇级建房公示7天，经公示无异议的，办结《农村宅基地批准书》、《乡村建设规划许可证》（有效期为2年）。

2.农村私人住宅原拆原建审批流程

(一)农户申请阶段：

农户向所在村(社区）提交建房申请书面报告、身份证（复印件）、户口簿（整本复印件）、宅基地权属证明（为土地使用证、房产证、不动产证等的复印件）、邻居协议（房屋共墙的需提供）、老房原拆原建测量报告（由农户联系具备资质的测绘单位测量后提供），原拆原建审批表（到村领取，一式三份，不得涂改）。

（二）村级预审阶段：

所在村（社区）对建房申请户原拆原建申请资料进行预审，经村两委会议讨论同意后出具会议纪要（内容为：“经讨论，XX自然村XXX户申请房屋原拆原建，相关申报资料真实有效，共墙邻居协议已签订（如涉及），同意按规定上报办理”，注明复印件与原件一致，盖村委员章）并在原拆原建审批表签署村级审批意见。

（三）镇级审核阶段：

（1）镇经办人对村级预审材料进行审核并提交城建联席会议讨论；

（2）城建联席会议讨论通过后，镇经办人通知农户所在村（社区）进行原拆原建公示（时长7天，附件3）；

（3）经公示无异议，镇经办人完成原拆原建审批并派发原拆原建审批表（一式三份，镇、村、农户各存档一份）。

三、职能分工：

村镇建设办牵头开展农村私人住宅建房审批工作，原则上每月召开一次联席会议，并形成书面会议纪要。分工如有调整，另行发文明确。

（一）资格审核环节

驻村干部、村级组织：重点审核建房申请户有无房屋买卖、出租、赠送、继承等情况，建房用地有无权属争议，是否已征求相邻权利人意见等。涉及住房困难户调查及建房指标分配的，牵头做好住房困难户资格初审、村级指标分配相关工作。

村镇建设办：牵头相关部门复核建房申请户是否为住房困难户，是否符合宅基地申请资格条件、申请建房面积是否符合标准、建房申请是否经过村级审核公示、建房申请材料是否齐备等。

自然资源所：配合查询建房申请户用地批文、土地登记审批表等相关资料。

（二）建房审批环节

自然资源所：负责审核拟用地是否符合国土空间规划和用途管制要求、是否位于地质灾害易发区、有否采矿权和探矿权设置、有无重要矿产资源压覆等。涉及占用农用地的，应按规定办理相关用地报批手续。

村镇建设办：牵头相关部门复核建房申请户是否具备建房审批资格，审查拟用地及农房设计方案是否符合乡村建设规划、是否符合交通道路退让条件等，必要时征求林业、水利、通信、文保等线办意见。涉及村庄规划补办或调整的，应按规定办理相关手续并出具规划蓝图。

（三）批后监管环节

严格执行“四到场”监管制度，见附件4。建房申请户拆除老房、取得《农村宅基地批准书》后，由村干部、驻村干部召集职能线办联合到实地放样，经放样后方可动工，同时再次督促农户严格按照建筑设计方案建房并告知其违建的法律风险。在建房过程中，由驻村干部组织村主职、负责承建的村干部、网格员对农房基础开挖、一层圈梁浇筑等环节进行跟踪监管，按要求召集村镇建设办、自然资源所、行政执法等部门联合进行阶段性验收，每个阶段性联合验收通过后，方可进入下一个环节的施工，农房完工后，还须组织联合竣工验收，经验收合格的，建房户凭附件4.1～4.4验收资料办理不动产登记。

农村私人住宅建造监管责任主体为建房户所在村集体，负责城建的村干部为第一监管责任人，村主职为第二监管责任人，驻村干部为第三监管责任人。村镇建设办、自然资源所、行政执法中队按照城建线内部分工及划分的片区履行建房放样、巡查、督查、验收、拆违等职责。

为严肃农村私人住宅建造监管纪律，积极防范建房矛盾纠纷，针对各相关部门、村集体、个人履职监管不到情况，将视情予以严肃追究相关责任人责任并扣除考核分。在年度岗位目标责任制考核中，将视各村全年规划类、土地类矛盾信访件数量，农村私人住宅建造监管工作成效等，对各村进行综合排位并加扣考核分。

（四）台账资料

村镇建设办负责建立工作台账，将宅基地审批、监管、验收全过程资料归档留存。

本办法自9月1日开始实行。

【全文下载】陈宅镇农村私人住宅建房管理办法.pdf