【文字解读】《诸暨市国有土地上房屋征收与补偿办法》政策解读
一、制定背景及依据
为规范我市国有土地上房屋征收与补偿活动，切实维护被征收人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）和《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定，结合近年来我市国有土地上房屋征收工作实际，修订了《诸暨市国有土地上房屋征收与补偿办法》。
二、政策常见问题释疑
问题一：房屋征收的评估机构如何确定？
答：确定评估机构有以下两种方式：
方式一：被征收人可在评估机构清单中选择，具体流程如下：
房屋征收部门先发布评估机构报名通知，对报名的机构进行资质审核，符合条件的列入评估机构清单，并在张贴征收决定公告时将清单一并张贴，被征收人可以在该清单中协商选定评估机构。
方式二：被征收人也可协商选择清单外其他具有相应资质的评估机构
注：房屋征收决定公告后十日内仍不能协商选定的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票确定，或者采取摇号、抽签等方式随机确定。
问题二：征收范围内房屋如何调查登记补偿？
答：调查登记需要区分以下两种情形：
情形一：经权属登记过的建筑
（1）房屋征收部门应当对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，收集相关依据，被征收人应当予以配合。
（2）被征收人不予配合的，根据房屋产权档案予以登记。
情形二：未经权属登记的建筑
由自然资源和规划局、建设局、综合执法局、所属镇乡（街道）等单位组成工作组按相关规定进行调查、认定和处理。
（1）对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；
（2）对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿，但在规定期限内交付拆除的，可按评估的房屋重置成新价格的百分之六十给予建筑残值补贴。
问题三：国有土地上非住宅房屋的合法建筑面积如何认定？
答：具体认定需要区分以下两种情形：
情形一：有核发房产权证或提供规划许可依据的，按以下规定处理：
（1）按核发的房产权证记载的面积确定；
（2）实际建筑面积超过房产权证记载面积且经规划许可的，经自然资源和规划部门认定后按许可的面积确定；
（3）实际建筑面积小于房产权证记载面积的，按实际建筑面积确定。
情形二：未经核发房产权证或提供规划许可依据的，按以下规定处理：
（1）其合法建筑面积的确定由自然资源和规划部门依据持有的土地使用证按相关规定组织认定；
（2）土地使用证载明用途为综合用地的，由自然资源和规划部门负责界定具体的土地用途。
三、示例分类演算
项目 名称 | 示例1（适用于合法建筑面积100㎡及以上的情形） | 示例2（适用于合法建筑面积100㎡以下的情形） | |||||
计算方式及结算办法（示例情境：假设该户合法权证面积为105㎡，比准价为10000元/㎡，货币补偿价为10050元/㎡） | 计算方式及结算办法（示例情境：假设该户合法权证面积为80㎡，比准价为10000元/㎡，货币补偿价为10050元/㎡） | ||||||
1.可安置面积认定 | 被征收房屋合法建筑面积基础上上浮百分之二十计算 | 105㎡×（1+20%）=126㎡ | 被征收房屋合法建筑面积基础上补助二十平方米计算 | 80㎡+20㎡=100㎡ | |||
2.货币补偿金额确定 | 可安置面积与被征收房屋相等部分面积：105㎡×被征收房屋货币补偿价 | 105㎡×10050元/㎡+21㎡×10000元/㎡×50%＝1160250元 | 可安置面积与被征收房屋相等部分面积：80㎡×被征收房屋货币补偿价 | 80㎡×10050元/㎡+20㎡×10000元/㎡×50%=904000元 | |||
剩余部分可安置面积：（126㎡-105㎡）×比准价×50% | 剩余部分可安置面积：（100㎡-80㎡）×比准价×50% | ||||||
3.安置补偿款计算 | ①选择全部货币补偿安置 | 货币补助款＝已确定的货币补偿金额 | 1160250元 | ①选择全部货币补偿安置 | 904000元 | ||
②选择全部产权调换市场化安置 | 安置补助款＝已确定的货币补偿金额×（1+15%） | 1160250元×（1+15%）=1334288元（另行开具房票） | ②选择全部产权调换市场化安置 | 904000元×（1+15%）=1039600元（另行开具房票） | |||
③部分货币安置部分产权调换市场化安置 | 货币补助款＝部分已确定的货币补偿金额 | 假设该户选择金额 100000元货币安置，余下金额1060250元为市场化安置，则该户补偿如下：1、货币补助款计：100000元 | / | ||||
安置补助款＝剩余部分货币补偿金额×（1+15%） | 2、安置补助款计：1060250元×（1+15%）＝1219288元（另行开具房票） | ||||||
4.各类政策性补助计算 | 按时签约奖金 | 已确定的货币补偿金额***元×3% | 1160250元×3%＝34808元 | 904000元×3%=27120元 | |||
按时搬迁奖金 | 合法建筑面积×550元/㎡ | 105㎡×550元/㎡=57750元 | 80㎡×550元/㎡=44000元 | ||||
临时安置费 | 合法建筑面积×20个月×20元/㎡.月 | 105㎡×20个月×20元/㎡.月=42000元 | 80㎡×20个月×20元/㎡.月=32000元 | ||||
（每户每月不低于1000元，即合法房屋面积小于50㎡的） | |||||||
搬家费 | （合法建筑面积－80㎡）×10元×2次+3000元×2次 | （105㎡－80㎡）×10元×2次+3000元×2次=6500元 | （80㎡－80㎡）×10元×2次+3000元×2次=6000元 | ||||
（合法房屋面积不足80㎡的按6000元/户计发） | |||||||
房屋室内装修补偿 | 合法建筑面积×500元/㎡或按实评估补偿 | 该户假设按500元/㎡计：105㎡×500元/㎡=52500元 | 该户假设按500元/㎡计：80㎡×500元/㎡=40000元 | ||||
小计 | 193558元 | 149120元 | |||||
四、实施时间
本办法自2025年5月5日起施行。
五、解读机关、解读人和联系方式
该文件由诸暨市住房和城乡建设局负责解读。
解读人：陈敏（诸暨市建设局房屋征收安置所主任）
联系电话：0575-87955299