赵佳水、杨泽南代表：

您们提出的关于解决开放式小区、安置小区相关管理难题的建议（第80号）收悉，现答复如下：

党的二十届三中全会提出“完善共建共治共享的社会治理制度”，其实就是要建设人人有责、人人尽责、人人享有的社会治理共同体。习近平总书记强调“基层强则国家强，基层安则天下安，必须抓好基层治理现代化这项基础性工作”，而物业管理作为基层治理的重要组成部分，在维护社会稳定、促进居民和谐相处等方面发挥着重要作用。物业服务专业化管理的规范化实施，依托社区网格体系，是打通基层社会治理“最后一公里”的最佳协作模式。

我市目前共有住宅小区480个，其中开放式小区153个、封闭式小区327个。封闭式小区中，已组建业委会（或物管会）的小区共263个，组建率达80.4%；已引入专业物业服务企业的287个，物业专业化率达87.77%，其余为业委会自治管理；但开放式小区中成立业委会的只有7个，组建率仅为4.58%；物业企业进驻率基本为零。诚如您所说，随着城市化进程的加快，开放式老旧小区和安置小区因业委会组建难、历史遗漏问题多等原因，物业管理服务难题频发，确实已成为制约基层治理现代化建设的一大短板。为切实贯彻中央八项规定精神学习教育，紧扣“学、查、改、促”各个环节，深度剖析开放式小区和安置小区存在的物业管理难题，结合您的建议，从以下几方面开展工作。

一、压实部门职责，共同推进小区管理

2024年诸暨市人民政府办公室印发《诸暨市关于进一步推进物业服务业高质量发展实施细则》，明确了物业管理相关部门（单位）工作职责，着力破解物业管理工作中重建设轻管理的难题，意在真正做到相关责任主体各司其职，共同推进物业管理良序发展。开放式小区和安置小区的日常管理，基本包括制度建设与执行、安全管理以及环境卫生管理等常规业务。在业委会和物业公司均缺位的情况下，分别采取以下方式解决：

（一）制度建设与执行。制定和完善小区的规章制度，明确业主的权利和义务，形成符合小区自身特色的自治管理模式，是确保小区各项措施有效执行的理论保障。比如：在业委会缺失的情况下，属地社区可以通过制定《业主公约》、《小区临时规约》等，约定小区绿化养护、房屋外墙脱落维修等责任界定和义务履行方式，避免互相推诿，对拒不承担维修费用的业主，可通过诉讼追责；在安置房小区，业委会可通过召开业主大会来制定合理的多套房源不同使用性质的物业管理服务费收取方案等。

今年，社工部已牵头完善党建引领社区治理组织体系，深化落实现代社区建设联席会议制度，定期召开联席会议，协调解决跨部门、跨层级、跨领域重大事项，指导推进、督促落实全市现代社区建设重点工作。推动《新时代“枫桥经验”城市版工作规范（试行）》在全市落地应用，全面深化街道“大工委”和社区“大党委”，强化小区党支部实体化运行，健全社区—小区—楼道（楼栋）三级组织架构。

（二）安全管理。小区安全管理细化为治安维护、消防安全以及公共设施设备维护等，只有各项安全措施得到有效执行，才能保障小区的安全性。执法进小区，安全有保障，各职能部门理应各司其职，承担各自的管理职责。

1.治安维护。建议中提到：开放式小区、安置小区普遍存在将车库、储藏室用于包袜、缝头等代加工行为，安全隐患极大，消防相关部门对居民也无实质性的制约措施，导致问题反复滋生，无法彻底解决。综合行政执法局从全面构建“横向到边，纵向到底”的网格化管理体系出发，实施“定人、定岗、定责”的精准巡查机制，加强执行力度，加强横向部门联系，查处各类违规行为。同时，创新志愿服务，组建周末志愿服务先锋队等，深入小区基层服务，取得了较好的社会效益。

2.消防安全。根据我市有关消防安全管理长效机制文件的规定，压实公安消防大队的职责，督促和指导镇乡（街道）开展小区消防安全隐患日常排查和整改工作；对物业服务企业、行业部门相关人员进行消防安全培训；加强对消防安全的宣传和演练。我市的开放式小区基本属于多层建筑，应当全面宣传产权人是消防安全责任主体，对消防安全工作负责的安全理念，增强人人是消防安全管理员的责任意识。

3.公共设施设备维护管理。小区是我家，维护靠大家！小区真正的管理人应该是小区全体业主自己。在政府承担开放式小区涉及市政、园林等公建项目维护外，类似外墙脱落等其他一些公区养护，应参照物业管理条例相关规定，明确责任主体范围，承担维护责任，彻底改变政府兜底解决的依赖理念，增强业主的主人翁意识。比如建设局牵头编制完成的《诸暨市城镇国有土地上既有住宅外墙脱落修缮“以奖代补”实施细则》，遵循的是“业主自主自愿、属地统筹指导、政府以奖代补”原则，在市财政给予210元/平方米的资金补助后，不足部分由申请主体自行承担。政策说明，墙体脱落维修责任主体还是业主自己，政府实行补贴政策只是锦上添花，从惠民的角度来减轻老百姓的压力。

（三）环境卫生管理。在环卫集团日常运行管理的基础上，社区利用党员先锋微家平台，组织小区党员开展各项志愿活动，打扫小区清理楼道。综合行政执法局针对开放式小区卫生死角清理难、易反弹等顽疾，统筹全局200名执法精干力量，组建周末志愿服务先锋队，每周利用休息时间，由局领导带队深入城区各社区，开展卫生死角集中清理行动。截至目前，已连续开展十二期志愿服务活动，累计清理卫生死角50余处，清运各类垃圾70余车，取得较好社会效益。

二、收之桑榆筹资金，长效治理有保障

（一）传统管理模式与存在问题

1.开放式小区。我市的开放式小区基本属于老旧小区，开发年龄较长，一般都既无物业保修金又未缴纳物业专项维修资金，故一直以来都是政府“集中打包”，将环卫保洁、园林绿化、设施养护等业务兜底解决。随着时间的推移，老旧小区出现的问题越来越多，政府财政压力越来越大，传统的管理模式亟需改变。

2.安置小区。经核查，我市的安置小区物业保修金缴纳情况为：浣东街道基本全缴纳、暨阳街道部分缴纳、陶朱街道基本未缴纳；物业维修资金均未缴纳。在缺乏物业两金的情况下，各街道对小区的物业管理模式截然不同：

（1）旧城区改造拆迁安置小区比如越都花园、越都南苑等，目前管理主体为诸暨市建设集团。2022年开始，建设集团将名下共计7个安置房小区全盘委托诸暨市浣江旅游开发有限公司进行管理（包括日常管理与公共设施设备维护维修），涉及的物业管理费补贴和维修资金由建设集团统筹保障。

（2）城东新城拆迁安置小区比如上城小区、祥和苑等，基本属于代建回购安置房和商品房混合小区，其中安置房部分未缴纳物业专项维修。经统计，全市类似小区共有15个左右，主要集中在暨阳街道和浣东街道。该部分小区基本成立了业委会，并由专业的物业服务企业受聘进驻管理，个别由业委会自治。目前根据相关会议纪要精神，小区公共设施设备维修时，安置房部分维修资金按面积比例由原回购主体负责资金保障。

（3）陶朱街道区域拆迁安置小区比如银泰小区、红泰小区等，由陶朱街道办事处负责具体物业管理，开发委负责资金保障，涉及复杂质量问题，由开发委牵头制定维修方案。在各小区未成立业主委员会前，由陶朱街道负责招投标引入物业公司并负责监督管理；小区成立业主委员会后，由陶朱街道引导落实物业管理工作。

以上不管是开放式小区还是安置小区，不管目前的管理模式如何，其实所有的维修及管理都是政府在买单，长此以往所需资金投入只会越来越多，政府压力也越来越大。相对于商品房小区而言，这种管理模式存在的最大问题就是主体责任歪曲，权利与义务不分，政府过多承担业主的主体责任与义务。

（二）收之桑榆解资金难题

小区物业维修资金就像是住宅小区的“医疗基金”，专门用于住宅共用部位、共用设施设备在保修期满后的维修、更新和改造。小区无物业专项维修资金，就像人们去医院看病没有了医保，后续举步维艰。如何破解这一历史遗留问题，是一道复杂的命题，涉及拆迁安置及社会稳定等多方面问题。历史作出的决定现已无法改变，小区维护维修问题却一直在，面临的资金缺失问题也需要去解决，但小区业主的房屋安全第一责任人主体不会改变，现通过物业维修资金根源梳理，拟收之桑榆采取亡羊补牢方式，向市政府提出以下建议：

1.针对代建回购安置项目，目前原回购单位已经在承担安置房部分的维修费用，长此以往，建议由原回购主体单位一次性补缴安置房部分物业专项维修资金，后续保修期外维修责任与原回购主体、建设单位无关，整个小区参照普通商品房按物业维修资金管理使用政策一并管理。

2.陶朱街道的安置房小区，基本由诸暨市经济开发总公司负责开发建设，目前由开发委负责维修资金保障，陶朱街道负责物业管理。同上，建议由开发委一次性补缴安置房部分物业专项维修资金，后续保修期外维修责任与原建设单位无关，整个小区参照普通商品房按物业维修资金管理使用政策一并管理。

3.新建安置小区（包括限价商品房）项目应严格按照政策标准规范缴纳物业保修金和物业专项维修资金，从源头上避免重蹈覆辙。

（三）开源节流增收益

现结合物业管理和社会基层治理，提升小区公共收益，增强小区资金保障，从以下几方面探索汇集资金：

一是盘活小区现有公共资源，利用公共停车位、充电设施、小区营业房等，科学管理，增加小区公共收益；

二是积极参与小区各类先进评比，争优创先获得奖金；

三是开展各类公益捐献等活动，所得资金列入小区公共收益专户；

四是有条件的安置小区，通过与建设单位协商，将部分或全部物业保修金合理转为小区物业专项维修资金。

（四）物业专项维修资金续缴

1.政策依据。根据《浙江省物业专项维修资金管理办法》规定，业主分户账内专项维修资金余额不足首期缴存额的30%时，应当续交专项维修资金。

2.系统续缴。2025年3月全市统一的物业管理电子信息平台---“房小二”物业模块应用已在浙里办正式上线试运营，系统包含物业维修资金和保修金管理功能及公共收益公示模块。目前物业维修资金功能仅限于维修资金的申报使用和分户到账管理，后续在系统更新中，我们将增设业主分户账内专项维修资金余额不足首期缴存额的30%时的限制使用功能及提醒续缴功能，通过系统自动测算续缴金额及开通续缴入口，切实加强资金使用的监督管理。

三、提高业委会组建率，创新物业管理模式

（一）开放式小区

1.倡导公益参与，推进业委会组建

开放式小区人员流动性大，与社区互动少，小区边界不清，业委会组建难度大。属地社区应当根据《绍兴市物业管理条例》相关规定，鼓励小区内的党员、退休职工以及热心公益、责任心强的小区业主积极参选业委会。组织先锋微家活动，发挥党员的带头模范作用，带动家人参与到社区工作中来；营造小区活跃气氛，多开展业委会有关知识宣传活动，增强业主主人翁意识。

由社工部牵头，利用三级组织架构体系，推举优秀的楼道长、党员及社区成员一起组成小区业委会筹备组，商议成立业主大会及业主委员会相关事宜。

2.国企与政府相结合，提升小区管理水平

我市当前的政府“集中打包”兜底服务主要在暨阳街道的开放式小区中予以推进，但尚未覆盖至陶朱街道等其他开放式小区。要彻底改变开放式小区的管理现状，需积极探索引入国有物业企业逐步介入开放式小区物业管理。在政府对小区环卫保洁、园林绿化、设施养护等业务承担“集中打包”处理的基础上，物业公司采取“低收费”“广覆盖”“政府补贴”等方式，配合社区全面治理，依照“少成本、多服务”的理念，提升开放式小区的服务品质，减少小区信访投诉，增强业主幸福感、满足感；公司在承担众多的社会公共责任同时，树立了良好的社会形象。

（二）安置房小区

1.探索新的创建模式，提升业委会组建

各个安置小区业主来源相对集中，具备一定的人脉优势，街道社区在鼓励小区党员和热心公益人员积极参选业主委员会成员外，更要支持符合条件的党的基层组织和居（村）民委员会的负责人及委员通过规定程序担任业主委员会主任、副主任和委员，鼓励发动原村干部任业主委员成员。

以此建议为契机，建设局联合属地镇街探索制定适合安置房小区的业主委员会组建方案，比如利用安置小区业主群体特殊性，发挥小区内原村民委员会优势，挖掘优秀的具公德心的意向人员，组建业委会，破解安置房小区业委会组建难的问题。

2.引进国企物业，承担社会责任

诸暨市目前在册国资下属物业企业共三家：融媒体中心下属诸暨市智联达信息技术服务有限公司（越安居物业）、文旅集团下属诸暨市浣江旅游开发有限公司、诸暨市建设集团下属房地产物业。目前“越安居”秉持着“零收益”“枫桥式物业”的经营理念，正在大力拓展市场；浣江旅游开发公司协同房地产物业主要承接建设集团安置房项目和保障性住房项目。

建设局引导街道探索引进国有物业企业，在政府保障基本的运行资本前提下，发挥企业自身优势，挖掘盘活社区闲置资源，因地制宜完善养老、托育、助餐、停车管理、充电设施、智能快件箱等公共服务配套设施，增加小区公共收益，实现“自我造血”可持续良性运转。业主在享受国企带来的不同幸福感、满足感后，自愿、积极的缴纳少部分物业服务费，形成小区良性循环发展；企业在保持平稳经营的情况下逐年略有盈利，承担更多的社会责任，反哺社会，赢得一定的社会地位和声望，两全其美实现双赢。

下阶段，我局将结合代表的意见建议，将以上解决思路落实到实践中去，进一步加强对开放式小区、安置小区的了解，攻坚克难，着力提升小区的管理精细化水平。