周磊代表：

您提出的关于整治物业服务企业不作为的建议（第84号）收悉，现答复如下：

首先感谢您对我市物业管理工作的关心和支持！对于您提出的部分物业服务企业，在服务期间未能清楚透彻地了解自己的权利和义务，对小区的公共设施设备维护维修不及时，导致存在较大的安全隐患；部分物业服务企业，在合同到期后因种种原因不肯离场，成为“老赖式物业”。我局从理顺物业管理机制，规范物业从业行为，确保业主的合法权益出发，开展了以下工作。

一、加强政策支持

2024年7月我市已经出台《诸暨市进一步推进物业服务业高质量发展实施细则》，从加强党对物业管理工作的领导、健全物业管理工作体制、规范优化物业管理服务、提高业主自我管理能力、加强物业设施设备源头管理、构建物业服务多元化体系、强化物业管理工作保障共七方面涉及27项内容来规范、健全物业管理体系。2024年1月，诸暨市物业管理工作领导小组办公室印发了《诸暨市住宅小区物业服务质量考核办法（试行）》，明确“未按规定程序擅自退出所承接的服务项目，造成严重影响的”和“退出物业管理项目时未按规定办理移交手续，拒不退出物业管理区域，阻挠新物业服务企业进场服务的”企业考核实行“一票否决制”，同时对考核结果按年度向社会进行公开晾晒，并提供给相关部门在开展物业服务招投标（含政府公建项目及业主大会选聘项目）、物业管理专家选聘等工作时作为参考依据，在一定程度上来规范物业服务行为。2024年，整顿服务质量较差、排名末位10%的住宅小区46个，清退物业服务企业5家，加速形成“劣者退场，优者更优”的行业生态。

针对您提出的“由市级层面聘请物业管理专业性的法律顾问，专业专职专注为全市社区提供在小区物业选聘、业委会选举等方面的专业法律帮助，确保相关程序合法合规”，我局作为物业行业主管部门，牵头制发了《诸暨市住宅物业项目承接查验实施细则（试行）》《诸暨市物业管理专家库管理规定（试行）》等文件；下一步将做好诸暨市物业协会换届选举工作，组建物业管理专家库，规范物业服务项目（除政府采购项目）招投标评审、物业管理政策法规的研讨、咨询、培训、宣传、物业服务规范和服务标准的编制和审定等工作；也对住宅物业项目承接查验工作做出了指导性意见。

二、推动部门联动与执法

针对您提出的“加大对物业服务企业的管理，着重加大对“老赖式物业”的打击力度，在程序合规的前提下，对相应企业落实行政处罚，对企业法人及实际控制人采取行业禁入”的建议，我局按照《诸暨市住宅小区物业服务质量考核办法（试行）》文件，持续做好住宅小区物业质量考核工作，加大对住宅小区物业企业履约工作的检查力度，并已建立权力事项清单，明确“对物业服务人退出物业管理区时交接情况的行政检查”和“对物业服务人拒不退出物业管理区域或者隐匿、转移、毁损有关财物和资料，或者阻挠新物业服务人进场服务的行政处罚”。市人民法院答复如下：一是建立信息共享与风险预警平台。法院与建设局共享物业企业涉诉信息，将各物业服务人的涉诉案件量作为物业质量考核等次评定的依据之一，而每季度的物业质量考核等次又作为法院审理物业纠纷认定物业服务是否存在瑕疵的重要参考因素。二是对于物业服务合同终止后仍不配合交接、不愿离场的物业服务人，告知其不得请求业主支付服务合同终止后的物业费，造成业主损失的，还应当承担赔偿责任，及其他可能需要承担的行政管理责任。若物业服务人对合同终止有异议，经协商后仍不能解决问题的，则可以请求人民法院或者仲裁机构对合同是否终止予以确认。如经确认双方合同已经终止的，则物业服务人不得请求合同终止后的物业费，造成业主损失的还应当赔偿损失；如经确认双方合同未终止的，则合同继续有效，物业服务人员不承担相应责任。三是关于物业交接问题。物业交接的主体是物业服务人和业主，新老物业服务人之间不负有直接交接的义务，原物业服务人配合新物业服务人进行交接，应当在业主委员会或者业主的协调下进行。原物业服务人未与业主完成交接，不影响业主与新物业服务人之间的交接，具体可考虑由业主在街道、社区及有关部门指导下就已存在问题先进行证据固定并修复，再与新物业服务人进行交接；至于修复产生的损失，可通过自行协商或诉讼、仲裁处理。四是关于物业费问题。对于确认即将离场的物业服务人，为避免其因尚未收齐物业费而拒不离场的，建议通过业主大会形式统一与物业服务人协商物业费收取比例，并由业主委员会先行垫资一次性处理完毕，后由业主委员会代位向业主追缴物业费。

针对您提出的“成立由建设局、司法局等单位组成的专班。重点解决围绕物业服务、物业管理、物业交接等发生的各类矛盾纠纷，打造一站式保障”的建议，诸暨市司法局回复会做以下几方面工作：一是继续稳妥运行物业纠纷调解委员会，充分发挥行业性专业性调解委员会的作用，2025年度一季度共化解物业矛盾纠纷68起，涉及金额2.25万元；二是积极探索市场化专业调解新领域，创立物业调解工作室，与物业纠纷调委会深度融合、协同发展，通过承接企事业单位及政府部门购买服务的方式实现运营。截至3月底，物业纠纷调解工作室共成功调解案件319件，协议金额173.7万元。下一步，诸暨市司法局将聚焦物业矛盾纠纷化解痛点，以“源头预防、多元共治”为导向，重点推进以下工作：一是深化社区试点建设，在矛盾纠纷高发社区设立物业纠纷调解工作室，配备专职调解员，依托现有调解员资源，推动调解力量下沉；二是强化专业能力支撑，组织资深法官、律师等开展物业法律专题培训，提升调解员对《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》的精准适用能力；三是拓展普法宣传路径，通过“调解+普法”融合模式，在社区开展“以案释法”讲座、法律咨询活动，重点解读维修资金使用、公共收益分配等高频争议条款，提升居民依法维权意识。