吴燕、赵蓓蓓等委员：

您们提出的关于规范物业和业委会管理、加强物业行业监管力度的提案（第43号）收悉，现答复如下：

住宅小区管理是社会治理的基础工作，住宅小区管理离不开业主、物业企业和业主委员会之间的相互配合。规范业委会建设，优化物业管理水平，提升物业小区居民满意度，能有效减少物业服务住宅小区管理冲突和纠纷。您们的提案建议客观中肯，针对性强，对于推动我市物业服务行业发展具有很强的指导意义。现就当前业委会、物业管理中正在开展的相关工作，结合您们提到的建议办法，作如下回复。

一、关于规范业委会组建、运行、监管等问题

一是制度建设做引领。2021年《绍兴市物业管理条例》实施以来，基层党组织的领导作用发挥更加明显，属地政府在物业管理工作中的主体责任更加明确，同时明确了镇街、社区具体负责指导、协调业主大会成立及业主委员会选举工作，指导、监督业主大会、业主委员会依法履职。明确业委会有乱作为情形的，镇街不仅可以责令改正、撤销其决定；可以在业委会不作为的情况下，责令限期履行或者决定由社区代行职责。拒不执行整改的，其委员职务可以终止。

同时关于你提到的对于没有成立业委会的小区，建设部《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号） 第五十八条因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。2025年《浙江省物业管理条例》正在修订，其中征求意见稿中就有增加一条街道办事处、乡镇人民政府根据保障业主依法行使有关共有和共同管理权利的实际需要，在物业管理区域内房屋交付后组织成立物业管理委员会。物业管理委员会在街道办事处、乡镇人民政府指导、监督下，履行职责中就有两条：在业主大会尚未成立时，组织业主依法决定有关共有和共同管理权利的重大事项；在业主委员会尚未选举产生或者无法履行、怠于履行职责时，代为履行业主委员会职责。

绍兴市组织部牵头印发的《关于加强党建引领进一步推动业主委员会建设的通知》（绍市组通【2024】31号）文件，从业委会选举工作的全程把关、业委会党的组织和工作覆盖、业委会日常运行的监管等三方面作出了明确的要求。同时，明确了县市组织部门要加强工作统筹，推动社会工作部、建设、民政、综合执法等部门各司其职。

我市印发的《诸暨市关于进一步推进物业服务业高质量发展实施细则》中也从业委会配置、运行、监督3方面规范业主自我管理，大力推行小区党支部书记、业委会主任“一肩挑”；推行候选人竞职承诺、履职承诺、辞职承诺制度；镇乡（街道）加强物业管理区域资产和资金的监管，探索推行业委会账户由社区监管机制。

2023年我局印发《诸暨市规范业主大会及业主委员会工作指导手册》，内容包括包含指导意见、业主大会成立及业委会组建（换届）流程、业主大会及业主委员会组建工作中相关指导文书（《议事规则》、《管理规约》等）、以及业委会日常工作操作流程及相关制度。2025年印发了《诸暨市小区三方协同共治工作规范材料汇编》，包含了《绍兴物业管理条例》、“养老金”使用细则、《诸暨市住宅小区公共收益管理制度（示范文本）》，为小区业委会规范化自治管理有据可依。

关于行政主管部门加强对业委会备案的建议，我市2022年9月前根据诸暨市2014年文件，业委会备案有属地镇乡(街道）备案后抄送一份至市建设局。2022年9月后要求新成立或换届业委会应当自选举产生之日起三十日内，依法向市建设局行政主管部门办理业委会备案手续，备案资料齐全的出具备案证明。我局在备案资料审查中业主大会选举投票汇总结果为必查项，其结果必须符合《中华人民共和国民法典》第278条规定（注：《物业管理条例》第十二条规定已经与《中华人民共和国民法典》冲突，因此现已《中华人民共和国民法典》为准），不符合的会直接退回，不予备案，同时也会要求镇乡(街道）、社区加强审查。

二是加强业务培训。在《绍兴市物业管理条例》实施后，我局每年多次邀请绍兴市级及以上物业管理专家集中对我市各镇乡（街道）相关人员和各小区业委会负责人进行业务指导培训。指导镇乡(街道）邀请专家进基层社区，对社区工作人员和业委会人员针对日常操作性问题进行培训。绍兴市组织部《关于加强党建引领进一步推动业主委员会建设的通知》中也要求街道（乡镇）要加强对业委会成员政治理论、党建知识、法律法规和业务培训，每年至少对业委会主任培训1次，每3年对成员轮训1次。社区党组织每年要对业委会及其成员履职情况进行评价，对出现负面清单情形的，街道（乡镇）社区党组织要及时督促纠错整改。与此同时，市建设局持续在全市分层、分批开展保修金、维修金使用细则、公共收益规范化使用等业务指导培训会，今年已为镇街、社区、业委会、物业企业开展多层业务培训7场次，近200人参加培训。下阶段，将联合组织部开展1+N培训，培训对象涉及物业企业、社区、业委会等小区主要力量中的党员，我局将邀请专家对物业管理、业委会履职等方面进行培训。

二、关于规范提升物业服务、加强物业监管等问题

一是规范和健全物业管理体系。2024年7月我市出台《诸暨市进一步推进物业服务业高质量发展实施细则》，涉及加强党对物业管理工作的领导、健全物业管理工作体制、规范优化物业管理服务、提高业主自我管理能力、加强物业设施设备源头管理、构建物业服务多元化体系、强化物业管理工作保障共七方面涉及27项内容。2024年1月，诸暨市物业管理工作领导小组办公室印发了《诸暨市住宅小区物业服务质量考核办法（试行）》，通过社区月度检查（结合党支部、业委会）、街道季度考核、相关部门季度抽查等方式对物业管理住宅小区进行考核。同时将住宅小区物业质量考核结果按季度、年度向社区进行公开晾晒，根据住宅小区考核结果对物业服务企业进行等级评定，按年度向社会进行公开晾晒，并提供给相关部门在开展物业服务招投标（含政府公建项目及业主大会选聘项目）、物业管理专家选聘等工作时作为参考依据，在一定程度上来规范物业服务行为。同时也要求街道（乡镇）、社区引导业主大会、业委会选聘物业企业中，将考核结果作为招投标中的一个重要指标。2024年，整顿服务质量较差、排名末位10%的住宅小区46个，清退物业服务企业5家，加速形成“劣者退场，优者更优”的行业生态。同时市法院也将与住建局共享物业企业涉诉信息，将各物业服务人的涉诉案件量作为物业质量考核等次评定的依据之一，而每季度的物业质量考核等次又作为法院审理物业纠纷认定物业服务是否存在瑕疵的重要参考因素。

二是优化物业企业生存环境。2025年制发了《诸暨市住宅物业项目承接查验实施细则（试行）》《诸暨市物业管理专家库管理规定（试行）》等文件；下一步将重点规范物业公司选聘招投标程序，组建物业管理专家库，规范物业服务项目（除政府采购项目）招投标评审、物业管理政策法规的研讨、咨询、物业服务规范和服务标准的编制和审定等工作，也对住宅物业项目承接查验工作做出了指导性意见。同时，由绍兴市建设局牵头，正在制定绍兴市物业服务等级标准，推行“质价相符”物业服务，提升物业服务质量，减少物业领域矛盾纠纷。

三是充分发挥行业协会主观能动性。发布物业管理行业制裁规则、协会服务标准等自律文件；定期开展项目经理培训，对长期不履职、投诉多的纳入“黑名单”；持续组织政策法规业务培训、技能比武及上岗培训，提升服务水平。

四是党建引领三方协同治理。鼓励镇乡(街道）积极开展类似表彰活动，推广党建引领三方协同治理模式，增强社区党组织领导下、小区党支部、业委会及物业之间的凝聚力，在解决小区各类问题时形成基层治理合力，实现由“单方管”变为“共同治”，让“单打独斗”变为“合力攻”，共建共治共享美好幸福家园。

五是压实部门和镇街职责。《诸暨市进一步推进物业服务业高质量发展实施细则》主要任务中明确压实属地管理责任，镇乡（街道）是属地管理的主体，应健全物业管理体系，明确分管领导，配备专职物业管理人员，履行物业管理职责；另一方面在物业小区越来越多，业主人群越来越庞大、物业行业管理职能越来越繁杂的情况下，我局也正在向市领导、市编办建议，充实市级物管力量，单独成立物业管理中心，配备专职人员从事协调、检查、考核等物管日常工作。各相关职能部门按照联动机制要求，明确职责，专人管事。第三方面我局将建议组织部充分发挥小区党支部红色力量，代表社区党委开展工作、排解社区各种矛盾纠纷、落实民生实事，同时以监督员身份代表群众监督社区工作。倡导党员“亮身份、做表率”，设立党员履职形象栏，激发党员参与社区治理的热情，充分发挥小区党员先锋模范作用。另外，建议各社区组建离退休干部志愿群，让热衷于为民服务的成员加入到小区物业管理治理工作中来，他们丰富的生活经历和工作经验将有助于社区基层管理。

同时，根据诸暨市推进物业服务质量提升行动工作计划，我局计划联合组织部、社工部组织开展和合物业小区、最美物业人（社区工作者、物业项目经理等）、最美业委会等先进评选活动，加大先进典型的宣传力度，充分发挥示范引领作用，树立行业正面形象，弘扬新时代行业发展正能量。鼓励引导街社结合实际，积极探索各种实招小招，及时总结经验做法，形成一批可借鉴、可复制、可推广的三方共治示范样板。