《诸暨市人民政府办公室关于国有出让工业用地“退二进三”的实施意见》（诸政办发〔2018〕90号）的政策解读

一、起草目的

我市于2012年3月23日出台了《诸暨市人民政府关于印发推进企业“退二进三”发展服务业专项扶持政策实施细则的通知》（诸政发[2012]33号），目前，从上级政策到实际操作层面，文件中明确的3种实施方式已发生较大变化，需要对原有政策进行调整完善。为有效实施城镇规划，积极调整产业结构，盘活存量建设用地，提高土地利用效率，结合我市实际，特制定本实施意见。

二、主要内容和实施重点

（一）准许范围

城区三环线以内以及城镇规划区范围内的国有出让工业用地。

（二）实施条件

1、企业申请实施“退二进三”的，应同时符合以下条件：

（1）符合市域总规、控规及环境功能区划等相关规划要求。

（2）取得土地使用权已满两年且不存在闲置情形，土地及地上建筑物权属清晰无争议。

（3）属市级规上企业或行业龙头企业，因处置自身风险或平移承担其他企业债务额度达1000万元以上。

（4）不存在其他影响“退二进三”实施情形的。

2、政府需对工业用地实施“退二进三”的，应在完善控规的情况下，统一规划、统一收储、统一出让，具体另行研究确定。

3、经济开发区、高新区、临杭产业园、大唐袜业、山下湖珍珠、璜山轴瓦、浣东刺绣机、枫桥汽配、草塔弹簧、阮市制冷等产业园区以及店口镇、次坞镇、牌头镇、安华镇等工业主导型乡镇的工业规划区范围内应从严控制。

（三）实施原则

1、条件审核。以现行相关规划为基础核实地块是否符合实施条件，原则上不得通过临时调整现行相关规划的方式来满足实施条件。

2、政府回收。

（1）回收补偿价格按现行市场价评估确定，其中土地补偿价格按城区不超过50万元/亩(含店口镇、大唐镇)、其它区域不超过40万元／亩的标准实施，地上建筑物补偿额度不得超过附件明确的标准，且房、地合计回收价格不得超过150万元／亩。【说明：按容积率1.2测算，每亩土地上的建筑面积约800平方米。根据已实施回收的地块，一般砖混结构厂房土地评估不超过37万，建筑物评估价不超过1500元/平方米，两者合计约150万元/亩】

（2）对原属政府招商引资、解决历史遗留问题（含低效用地补办等）等情形，且在取得土地时已经给予一定土地优惠政策的，应在回收时核减相应的土地优惠政策部分费用，具体由属地镇乡（街道）或管委核定。

3、实施出让。

（1）按本意见实施的“退二进三”一律进行公开出让，不得设置任何影响公开竞争的前置条件。

（2）原则上应以“净地”标准实施土地出让。如地上建筑物确属结构完好、能满足新规划用途各项要求而需要保留并和土地整体出让的，实施前须经第三方专业机构检测并经市建设局、建管局和消防大队等主管单位确认。

（3）土地出让价格应确保回收成本及各项规税费足额提取。土地出让金的净收益全额归政府所有，原企业不再参与分成。

（四）实施程序

1、企业申请。由用地单位（允许相邻地块联合申请）向属地镇乡（街道）或管委会提出申请，并提供资料。

2、镇级初审。属地镇乡（街道）或管委会在10个工作日内全面核实。对于符合实施条件的，及时向市国土局提出书面申请，并提供资料。

3、市级联审。市国土局牵头实施联审，核实地块基本情况、测算成本和收益后，书面征询相关部门意见，综合部门反馈意见拟定地块具体实施方案后及时报市政府批准。市建设局负责审核地块是否符合规划、是否位于市级重点产业集聚区和工业主导型乡镇的工业规划区等情况；符合条件的，进一步征询市环保局、公安局、水利局、交通局等相关单位意见，汇总后反馈给市国土局。市风险办、人民银行、金融办负责审核企业是否为市内企业承担债务及额度等情况。市经信局负责审核企业是否属于市级规上企业或行业龙头企业。市风险办负责确认企业风险处置情况。

4、启动实施。

（1）土地收储。市土地储备中心及时启动回收程序，签订回收补偿合同，完成权证注销、设备搬迁和职工安置等具体工作，地上建筑物不予保留的，同时还须告知相关权利人按“净地”标准做好相关工作。涉及镇乡（街道）或管委会负责督促落实。

（2）明确规划设计。市建设局根据市政府批准意见，按要求审批后提供地块最终规划设计条件书及相关图件资料。

（3）市国土局牵头、镇乡（街道）或管委会配合，对完成收储并达到出让条件的地块，及时组织公开出让。

（五）经营性用地“退三优三”允许参照执行，具体以下方面应作适当调整。

1、土地及地上建筑物的补偿价格按现行市场价评估确定，两者合计回收价格不得超过230万元／亩。

2、因属政府招商引资、解决历史遗留问题等情形需在回收时核减优惠部分费用的，原则上按照当时市场评估价和实际取得土地价格的差额核定。

（六）其他

1、本意见从发文之日起实施，《诸暨市人民政府关于印发推进企业“退二进三”发展服务业专项扶持政策实施细则的通知》（诸政发[2012]33号）、《诸暨市人民政府关于工业地块退二进三的有关政策意见》（2014年10月9日抄告单）、《诸暨市国土资源局诸暨市财政局关于要求明确符合相关条件的工业用地在实施“退二进三”时可以免提指标费的请示》（2018年5月4日批复）同时停止执行。

2、本意见实施前市政府已同意实施的项目，仍按原政策执行。

3、临时改变房屋用途方式实施“退二进三”的有关规定另行研究制定。

三、起草经过

该实施方案由我市国土局牵头制定，反复研讨起草思路、拟定具体条款，通过书面发函征求意见和市府办牵头召开意见征求会等形式，经多次协商讨论，吸收了市风险办、环保局、建管局、财政局、消防大队、住建局、开发委、经信局、高新区等部门提出的意见建议，在文件中予以明确，形成了送审稿。在诸暨市政府门户网站公开征求意见后无反馈意见。