关于《诸暨市物业保修金管理实施办法》的政策解读

【政策原文已废止】

物业保修金是指建设单位按照规定比例向所在地物业主管部门按照规定标准交存的，作为保修期内物业维修费用保证的资金。为进一步加强我市商品房售后质量保修工作的监督管理，维护购房者合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》和《浙江省住宅物业保修金管理办法》（浙政发〔2007〕19号）和浙江省建设厅《关于物业保修金退还有关事项的通知》（浙建〔2007〕1号）和绍兴市住房和城乡建设局《关于进一步明确物业保修金交存、使用和退还等事宜的通知》（绍市建设〔2018〕240号）等法规、规章和有关规范性文件的相关规定，结合我市实际起草了《诸暨市物业保修金管理实施办法》（诸政办发〔2019〕22号）文件，现解读说明如下：

一、出台《诸暨市物业保修金管理实施办法》的必要性。

（一）国家、省、市的相关规定、规章和规范性文件有明确要求。

国务院《物业管理条例》第三十一条规定：建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

《浙江省物业管理条例》第五十条规定：建设单位按国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任，建设单位可以委托物业服务企业维修，也可自行组织维修。

建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向所在地县级物业主管部门交纳物业建筑安装总造价百分之二的保修金，存入指定银行，作为物业维修费用保证。

保修金交纳、使用、管理和退还的办法由省人民政府制定。

《浙江省住宅物业保修金管理办法》第五条规定：设区的市、县物业主管部门应当健全保修金管理制度，并指定机构负责保修金的收存、核算、退还等日常管理工作。

（二）可以对商品房开发项目建设单位的保修责任实施有效监管、维护业主权益、维护社会稳定。

二、《诸暨市物业保修金管理实施办法》的起草过程。

浙江省建设厅《关于物业保修金退还有关事项的通知》（浙建〔2017〕1号）和绍兴市建设局《关于进一步明确物业保修金交存、使用和退还等事宜的通知》（绍市建设〔2018〕240号）等规范性文件下发以后，我市相关部门进行了专门的学习讨论，并从2018年11月开始起草形成初稿，经征求财政、审计、法制办、建管、规划、暨阳街道、浣东街道、陶朱街道和社区各界意见后进行了修改，形成送审稿，递交市政府常务会议讨论。并于2019年3月7日至11日在诸暨市政府信息公开网公开向公众征求意见，无反馈意见。

三、主要内容

《诸暨市物业保修金管理实施办法》共25条，第1-3条规定物业保修金的定义、范围和管理实施原则，第4条规定部门职责，第5-6条规定交纳范围、方式和交纳比例，第7-14条规定相关主体各自承担的责任义务、保修金动用和管理方式，第15-20条规定保修金退还和存储形式，第21-24条规定相关主体违约、违规责任，第25条规定施行的时间。

四、补充说明

《诸暨市物业保修金管理实施办法》根据相关法规规章和规范性文件制定，在结合我市实际方面还作了一些补充和修改。

（一）明确交纳标准。执行《浙江省住宅物业保修金管理办法》规定的按物业建筑安装总造价2%的比例交纳保修金。

（二）扩大交存范围。原《实施细则》既未将可用于分割销售的商业非住宅项目列入收缴范围，也未明确收缴标准，根据《浙江省住宅物业保修金管理办法》第二十二条规定其他物业保修金的管理可以参照本办法执法，因此本《实施办法》将可用于分割销售的非住宅项目列入交存范围。

（三）规范退还程序。本《实施办法》就保修金八年到期后退还的程序、异议处理、建设单位变更作了更明确的规定。

（四）明确违约处置方式。原《实施细则》对建设单位未履行保修责任没有明确具体的规定，根据《浙江省住宅物业保修金管理办法》第十三条、第十四条规定，建设单位不履行保修责任或因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，经相关业主（业主委员会）申请，经核实后，由业主委员会组织维修，其费用在保修金中列支，本《实施办法》明确建设单位不履行保修义务，经保修金管理机构、属地镇乡（街道）书面督促，15日内仍不组织维修的，可动用保修金落实维修。

五、解读机关、解读人和联系方式。

本《实施意见》由诸暨市住房和城乡建设局负责解读，解读人：邵任岳，联系电话：89088496。