关于农村住宅拆翻改建审批有关事项的通知

各镇乡人民政府、街道办事处，各有关部门：

为切实加强农村宅基地规范管理，优化完善农村住宅拆翻改建审批机制，牢牢守住宅基地政策法律底线红线，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《浙江省土地管理条例》、《浙江省国土空间规划条例》等法律法规规定，结合我市实际，现就农村住宅拆翻改建审批有关事项通知如下：

一、适用范围

（一）对原拆原建和平改坡实行简易程序审批的，适用范围为诸暨全市域。

（二）利用原有合法住宅进行拆翻改建的,适用范围为除市政府明确规定的重点建设区、风景名胜区核心区、饮用水源保护区、地质灾害高易发区、生态敏感区等禁止建设区以及公共绿地、公共设施、道路、水域等规划控制区以外的区域。

二、适用对象

（一）实行原拆原建和平改坡的，适用对象为持有合法土地使用权证或合法用地批文的建房家庭户（下称“建房户”）。

（二）实行拆翻建、加层、扩建拼建或局部移位的，适用对象为符合国土空间规划，符合“一户一宅”政策，且持有合法土地使用权证或合法用地批文的建房户。

（三）建房户是指具有本村集体经济组织成员身份因婚姻、血亲或收养关系等家庭成员组成的单位，包括本人及配偶、父母、子女和其他共同生活的近亲属。

三、审批类型及程序要求

（一）审批类型：

1.原拆原建：指利用原有宅基地不突破原有合法建筑四至、高度、层数、建筑面积的行为。

2.平改坡：指利用原有宅基地上合法建筑进行平改坡的（坡度小于35度且不增加建筑高度）行为。

3.原址加层：指利用原有宅基地上合法建筑进行加层的行为。

4.原址拆翻建：指利用原有宅基地拆后重建，不突破原有合法建筑四至但增加建筑高度、建筑面积或建筑层数的行为。

5.原址扩建拼建或局部移位：指利用原有宅基地进行扩建拼建或局部移位的行为（与原有宅基地重叠面积大于70%）。

（二）审批程序：

1.原拆原建和平改坡：由建房户提出申请并取得所在村（社区）两委会意见后，持户口本、土地权源证明文件、会议记录、现状测绘报告和有资质设计单位出具的建筑设计方案等材料向镇乡（街道）提出申请。经驻村（社区）干部、相关职能线办和自然资源所人员现场联合踏勘并公示无异议后，由镇乡（街道）审批、公告后即可实施。若与周边建筑相连则还需取得相连住户书面同意意见。

2.原址加层：由建房户提出申请并取得所在村（社区）两委会意见后，持户口本、土地权源证明文件、会议记录、现状测绘报告、规划图、房屋能否符合加层条件的质量安全鉴定报告和有资质设计单位出具的建筑设计方案等材料向镇乡（街道）提出申请。经驻村（社区）干部、相关职能线办和自然资源所人员现场联合踏勘并公示无异议后，由镇乡（街道）审批，核发乡村规划许可证（或建设工程规划许可证）后即可实施。若与周边建筑相连或相邻住户间距不足的，则还需取得书面同意意见。

3.原址拆翻建、扩建拼建或局部移位：由建房户提出申请并取得所在村（社区）两委会意见后，持户口本、土地权源证明文件、会议记录、现状测绘报告、规划图和有资质设计单位出具的建筑设计方案等材料向镇乡（街道）提出申请。经驻村（社区）干部、相关职能线办和自然资源所人员现场联合踏勘并公示无异议后，由镇乡（街道）审批，并核发乡村规划许可证（或建设工程规划许可证）和宅基地批准书。若与周边建筑相连或相邻住户间距不足的，则还需取得书面同意意见。

4.在历史文化街区、名镇、名村保护范围内、历史建筑建设控制地带内和风景名胜区保护范围内拆翻改建农村村民住宅的，其审批条件和审批程序还需按照《浙江省历史文化名城名镇名村保护条例》和《浙江省风景名胜区条例》相关规定执行。

5.涉及占用农用地或未利用地的，应依法办理农用地转用审批手续。

四、面积标准

（一）审批面积上限。占用农用地和未利用地的，最高不得超过120平方米；占用建设用地的，最高不得超过140平方米。

（二）审批面积核定。利用原址拆翻建、扩建拼建或局部移位，老房面积低于保障标准面积的，审批面积不得超过保障标准面积；老房面积超过保障标准面积的，可按“保障标准面积+（应拆老房面积-保障标准面积）/2”的方式核算审批面积，最高审批面积按本条第（一）项执行。应拆老房面积原则上指在拆迁安置中能作为合法权源认定的面积。建房户保障面积标准具体详见《诸暨市农村宅基地审批资格审查规则（试行）》（诸宅改办〔2024〕1号）。

（三）在符合村庄规划的前提下，允许购买集体权票或地票进行提档升级，详见《诸暨市农村宅基地审批面积提档升级操作细则（试行）》（诸宅改办〔2023〕4号）。

五、其他

如有遇特殊情况，需经镇乡（街道）党委政府班子会议或城建规划联席会议集体讨论同意并上报市农业农村局以一事一议形式另行明确。

本通知自2025年2月13日起施行。

附件：重点建设区、规划控制区和禁止建设区范围

诸暨市农业农村局

2025年1月13日

重点建设区、规划控制区和禁止建设区范围

一、重点建设区范围：

（一）暨阳街道：应山居（环城东路以西）；

（二）浣东街道：高湖蓄滞洪区工程控制范围，主要包括廿里牌村、汤家店村、浦东新村、高湖村、章金新村、里联村、双桥村区域；

（三）陶朱街道：西湖村、祝桥头村、城西新村、龙山社区、唐山村（华海大道以东部分）、城山社区、红联社区（官庄自然村）；

（四）暨南街道：新合村（孔家自然村、石湖庙前自然村）、城新村、新光村；

（五）市政府及镇乡（街道）确定的其他重点建设区。

二、规划控制区范围：

（一）城市绿线范围：各总体规划、专项规划及控制性详细规划确定的城市各类绿地范围控制线内的区域；

（二）城市黄线范围：对城市发展有全局影响的、各总体规划、专项规划及控制性详细规划确定的、必须控制的城市基础设施用地范围控制线内的区域；

（三）城市蓝线范围：各总体规划、专项规划及控制性详细规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界限内的区域。

三、禁止建设区：

（一）自然保护区：东白山省级自然保护区；

（二）风景名胜核心区：斗岩-汤江岩风景名胜保护区、五泄风景名胜保护区；白塔湖国家湿地公园保护区；

（三）森林公园核心保护区：诸暨香榧国家森林公园保护区、杭坞山省级森林公园保护区、马剑三界尖森林公园保护区；

（四）饮用水源保护区：征天水库饮用水源保护区、永宁水库饮用水源保护区、陈蔡水库饮用水源保护区、诸暨青山水库饮用水源保护区、幸福-上游水库饮用水源保护区、石壁水库饮用水源保护区；

（五）历史文化核心保护区：枫桥镇历史文化核心保护区、东白湖（斯宅村）历史文化核心保护区、历史建筑保护范围及市级文物保护单位保护范围；

（六）地质灾害高易发区：璜山镇西南部池家山高易发区、草塔镇西部郑坞高易发区。

全文下载：诸农发2（关于农村住宅拆翻改建审批有关事项的通知）.docx